マンション改修の歴史２（ステップ編）

工事修繕等専門委員会の活動（築後９年目から）

組織された専門委員会の活動は、いきなり難問の解決から
……大規模修繕へ向けての準備期間　(ステップ）……

【はじめに私見】
　マンションに住む建築士の皆さんへ。どんな形でも良いから、管理組合のアドバイザーになってください。
　私は大きなことが言えた義理ではない。
　入居してから、心のどこかで、マンションは「仮の住まい」であり、いつかは「土地付き一戸建て」に移り住むのだと思っていた。
　鉄筋コンクリートのマンションに永住なんてできるか、とも思っていた。じっさいに朝から夜遅くまで仕事に追われていると、マンションでどんな問題が起きているのかさえ、分からずに過ごしてしまう。
　しかし、管理組合の理事会のみなさんが、慣れない建築用語に振り回され、見積書の金額を見て途方に暮れているのを、黙ってみているのは男がすたる。
　あなたの、ちょっとしたアドバイスで、管理組合は百人力の勇気を与えられるのだ。（これは３年間、工事修繕等専門委員として、理事会にアドバイスをしてきた、偽らざる実感である。）
　そして、マンションの理事会の皆さんへ、何としても専門家を味方に引き入れてください。
　これも私の実感として、建築１０年を過ぎた頃から、マンションではいろんなことが起こるが、どれひとつとっても、専門家の知恵を借りないと、修繕積立金は底が抜けたように流れ出してしまう。たしかに、管理会社や施工業者に絶大な信頼をおけるなら、管理組合としては、大船に乗った気持ちでいられるだろうが、そんな管理会社があるなら、ぜひ教えていただきたい。
　いずれにしても、私たちのマンションでおこったこと、そして私たちが実践したことを、具体的に紹介ていこう。

【大規模修繕に関する、わかりやすい解説書】
　大規模修繕には、専門用語がつきものである。
　「私たちのマンションには、専門家がついているから、彼に聞けば心配ない」と考えるのは、早計である。
　専門家自身は、専門用語を理解もし、それをつかうことができても、それをシロートである入居者に分かりやすく説明できるとは限らない。むしろ「面倒くさくて、いちいち説明なんてしていられない」というのがホンネだろうと思うし、このホームページでも、ひとつひとつの用語までは解説する時間がない。
　そこで、紹介したいのは、私も工事説明会などで入居者の皆さんに説明するときに、お世話になった本である。
　「建築の専門家でないひとに、専門用語を分かりやすく説明する」ためのガイドとして有効なので、管理組合の理事会として常備されると良いと思う。
　※マンションの管理に関する情報は、インターネットのホームページで十分に収集できるが、いわゆる用語事典や基本テキストは、本を買うのが早道のようである。　　

写真
書名	マンション管理に役立つ用語１０００	マンション管理組合テキスト 〜小さな自治体をめざして	マンション計画修繕の実務 〜工事の進め方のポイント	管理組合運営のための マンション・トラブル百科
情報	ＪＳ日本総合住生活�梶E編 （本体　\3000）	住生活研究所・編 学芸出版社（本体　\2400）	ＪＳ日本総合住生活�梶E編 （本体　\1942）	集合住宅管理組合センター他編（本体　\1500）
コメント	図や写真が豊富で、見やすく、基本の一冊。建築や、設備の専門用語の解説も「管理組合の役員」向けでわかりやすさに徹している。あえて、常備必読書と呼ばせてもらう。	京都市に本拠地のある住生活研究所からの情報発信。執筆陣が多彩で、管理組合役員の経験談が豊富。読んで、もっとも私の好みに合った、管理組合の教科書。	マンガイラストが本文の半分近くを占め、じっさいの大規模修繕の進め方について書いた本の中では、もっとも読みやすい。ただ、専門家から見ると、物足りない。	トラブル百科というより、Ｑ＆Ａ集の体裁をとっている。この本にしか載っていない、現実的なノウハウも豊富で、たいへん具体的で分かりやすい。

私たちのマンション（「札幌Ｐハイム」）の自己紹介は、こちらへ

入居９年目で、専門委員会を結成……まずは順調な滑り出しに見えたが

排水管問題という難問

　専門委員会として、１年間にわたって取り組んだ「排水管問題」を、ひとことで紹介することは難しい。
　私の手元には、当時の記録として、Ａ４版で５０枚以上の文書が残っている。

1. 理事長が入居者に配布した文書
2. 理事会・専門委員会の議事録
3. 業者との打合せ記録
4. 専門委員会が、入居者に配布した見解書
5. 臨時総会議事録。配付資料

　……などである。
　この記録だけで、１本のドキュメンタリーが書けるのではないかと思うほどで、同じような問題を抱えるマンションにとっては参考になると思う。　リピーターの方には、是非読んできただきたい。

　（排水管問題の詳細については、こちらへ　1998.12.27アップロード）　（印刷すると、Ａ４版で３５ページ）

やはり、１０年目は鬼門か？　小修繕工事が続出

　記録を整理しても、追いつかないのがこの年に発生した小修繕の数々である。
　下記の総会議事録にあるように、この年は、「排水管問題」を筆頭に、「ガス排気筒工事（工事業者による無償工事）」「灯油メーターの取り替え工事」など、設備関係に集中したことが特徴である。
　詳細な記録は、とりあえず「大規模修繕」からははずれるので、「排水管工事」をまとめあげてからの公開を予定しているが、いずれの工事についても、必ず理事会から、専門委員会に対して諮問があり、工事の必要性や、業者の選択などでは、そのつど意見を求められた。専門委員会の開催回数は、この入居１０年目が、群を抜いて多い。
　私たち専門委員会は、何ら決定権を持たない代わりに、理事会の補佐役として１年間で急成長を遂げた。
　

【私見】
　情報開示の大切さについて。
　排水管問題の解決については、工事の前に臨時総会も開いたし、この１年間の周知活動（文書配布）の成果もあり、混乱もなく組合員の理解を得ることができた。
　修繕積立金の中から、約４３０万円の出費は、確かに痛かったが、本来ならば１０００万円の支出が発生していたはずだという思いが、組合内部で「専門委員会」へのおおきな信頼を生んだ。しかし、わたしは、むしろ、その信頼がどこから生まれたかというと、結果としての支出圧縮より、問題の発生から解決までのプロセスを、とにかく理事会が、あるいは専門委員会が、「お知らせ」にて周知し続けたことが大きいと思う。
　じじつ、工事初期の段階では、組合員から理事長に対して「とにかく情報が足りない、努力を惜しまず知らせろ。」という強い要望が寄せられたことを聞いている。それ以後、度重なる理事会・専門委員会の記録も、可能な限り、組合員に発信し続けた理事長の姿勢には頭が下がった。理事長は私たち専門委員に対する絶大なる信頼を表明してくれたし、「専門委員なくして、解決なし」というほどの対応をしてくれた。定期総会でも、そのことを組合員に伝えて下さった。
　こうして、私たち専門委員会は、この難工事を乗り越えたことで、来るべき大規模修繕に対しても、組合員全体のよりどころとなる自信ができ、また組合員内部にも、専門委員会に対する信頼という土壌ができたように思う。
　
　なお、専門委員会からは、懇親会の席上、
○１９９７年（入居１１年目）……建物調査診断・改修設計・見積徴収・業者決定
○１９９８年（入居１２年目）……大規模修繕工事の実施
　を、大きなスケジュールとして考えていると、報告した。

　【私見】　
　気が抜けたわけではないが、じっさいにこれから、大規模修繕の準備をどのようにすすめるかを考える時間が不足していた。私の本業は、建築現場の所長であるが、このとき、しごと（現場）が札幌市内から離れていたこともあって、たいへんに忙しい思いをしていたからである。

　札幌市内の、改修の専門業者としては、「北海道ビルリフォーム協同組合」という業界団体があり（２２社加盟　組合Tel　011-856-9511）、その中から何社かをピックアップして、依頼をするのが良いのだろうと、私の職業柄、考えていた。
　ただ、いっぽうで、業界団体とは、いったい何だろう？　とわたしはいつも思う。
　同じ問題を抱える各企業が、情報を交換し、技術を磨き、「お客様のために」を合い言葉に切磋琢磨しているなら、願ってもない依頼先と言えるだろうが、はたして実体はどうなのだろう？
　建築施工を専門としていながら、改修工事となると、どの業者が信頼できるのか、さっぱりわからない。
　
　この段階で、私が考えていた「業者決定の方法」は、漠然と次のようなイメージであった。

1. 私自身のふだんの取引業者の中に、ビルリフォーム協同組合の業者がいるなら、ざっくばらんに話をしてみる。
2. できれば、じっさいに施工したマンションの理事長に、会って話を聞く
3. 施工した実績（出来映え）をじっさいに見て回る。
   

　いずれにしても、私が抱えていた札幌市外の仕事（現場）が７月に終わってから、本格的に動こう、と思っていた。それからでもじゅうぶん間に合うからである。
　私の頭の中では、「金額優先（安い業者に決める）」という発想は、まったくなかった。
　それは、私自身の２０年間にわたる建築施工の経験の中で、当然のように染みついた考えであり、今までに、幾度となく「安かろう、悪かろう」という出来映えを見てきたからである。
　ところで、私の重たい尻を後押しするかのように、私の回りが先に動き始めた。

　【私見】
　あちらを立てれば、こちらが立たず……どうやって業者を決めるの？
　私は、ぐずぐずしていた。
　改修工事の方針立案の段階で、迷いが生じていたからである。
　組合員は、「うちのマンションには、専門委員会があって、剛椀の１級建築士もいる（のだから、安心だ）。」と思っている。しかし、同じようにマンションに住んでいて、大規模修繕工事の監理を引き受けた、私の同僚Ｍの話が、ずっと心に引っかかっていた。
　私は、原則としてこのホームページには、「自分が見、聞き、体験したこと」しか書かない。ヒトの話は、どうしても誇張が入るし、おもしろおかしくするための脚色が施されるからである。
　しかし、この話は、当時の私の心を占領するほどの重さをもっていたから、触れずに先に進むことができない。私の同僚の告白ではあるが、すべてが真実とは思っていない。だから、「私が見た夢」だと思って、読んで下さればありがたい。

　同僚Ｍの住む、札幌市内のマンションでは、改修工事が進行中だった。
　この春先に足場を組み、９月になっても足場の解体が終わらないというペースだった。
　改修工事の業者決定については、理事会主導で、５社から見積もりを取り、いちばん値段の安いＡ社に決めたのだという。
　同僚Ｍは、専門委員の立場で、自らの意志によりＢ社を推薦し、「安かろう、悪かろう」を排除するように、口を酸っぱくして、理事会に助言したという。
　同僚Ｍの話を要約すると、改修仕様書を作成したにも関わらず、５社の見積内容が微妙に異なっている（安い見積を入れた業者は、下地処理関係の見積内容が甘い）ため、何度も内容を確認し、訂正させて、見積条件を統一したという。その上で、５社の競争になり、最低価格のＡ社に決定したという。
　Ｍは、Ａ社の当初の見積内容に対して不信感を抱き、業者決定の経過を不満に思ったが、理事会からは工事の監理を委託され、道義上引き受けざるを得なかった。
　修繕工事が始まり、ひび割れの補修が進む。Ｍはサラリーマンであるから、せいぜい毎週土曜日の午後しか検査ができない。そして、検査の結果、見積仕様書で指示したものと違う工法が安易に採用され、正しく処理すべき場所を見落としているケースがたくさん見つかり、それに対して、仕様書通りに（Ｕカットして、シーリング）するよう、手直しの指示をした。
　その翌週、業者が「手直しをした」という部分は、確かにUカットしてシーリングをしているのだが、そのすぐ隣は、なおした形跡が無く、次の工程に移ってしまっている。そこで、Ｍは怒って、そこを剥がすように指示し、きちんと下地処理をしていないことを、理事会に報告した上で、監理者の確認が終わるまで次の工程に進んではならないと釘を差した。
　しかし、施工業者の体質は変わらない。
　Ｍの言葉を借りれば、監理者の目を盗んで、なし崩しに工程を進め、検査のたびにあちこちやり直しとなり、すでに工事完了予定日を２カ月過ぎたのだという。そして、業者は「我々は、管理組合の理事長と契約したのに、管理組合の監理者から横槍が入り、工期が大幅に遅れている。これ以上、工事の邪魔をするなら、足場の延滞損料について、損害賠償を求めるが、良いか？」という意味のことを、理事長に訴えたのだという。結局、Ｍは、なだめすかされ、監理者を辞した。

　この話が、真実かどうかは、私にはわからないし、知りたいとも思わない。
　ただ、私のマンションで、これと同じ事態が起こらないという保証は、どこにもないのだ。

　この間の心境は、マンション改修ページの冒頭に述べた。

　悪い情報が集まり始めると、まるで磁石に吸い寄せられるように悪い情報ばかりが集まり始めるのだろうか？
　私は、悪い情報からは、もう学ぶべきことは何もないと知っていたし、うまくいった例を知りたくて、うずうずしていた。
　同僚Ｍのマンションは、どこで失敗したのだろう？　その失敗を防ぐには、どうしたら良いのだろう？
　わたしは、典型的な、「あちら（カネ）を立てれば、こちら（できばえ）が立たず」という堂々巡りにはまっていた。
　だから、たとえば、理事会でこういう論議になると、何と答えてよいものか、立ち往生してしまうのである。

【私見】

天啓……たったひとつの成功事例があれば、それでよい！

「札幌塗装工芸」の施工事例を見たいので、何件か紹介してほしいと頼んだら、
「この春に施工したばかりの物件が、近くにあるので、ぜひ見てもらいたい。」とのこと
「すぐとなりのマンションは、４年ほど前に、別な業者が改修したので、できばえが比較できる。」とも。
　指定された住所に行ってみたが、交差点に面して、新築のマンションが１棟建っており、改修をしたと思われるマンションは、その向こうに１棟しかしか見当たらない。
　とりあえず、クルマを止めて改修したマンションをじっくり見た。
　仕上げの表面にクラックは出ていないけれど、下地処理が不十分で、あらが目立つ。
　一周してから、隣の新築マンションの玄関プレートを見て、びっくりした。そこには、札幌塗装工芸に教えたもらったマンションの名前が刻まれていたのだ。
　新築だと思いこんでいたマンションを、そういう目で見直すと、確かに１階の専用庭の植木は、かなり育っているし、玄関のステンレスドアの表面も、すこしくすみを帯びている。
　しかし、外壁は、みごとにきれいだと思った。

　誤解を恐れずに、正直に書く。
　私は、その出来映えをみて感動した。
　自分自身が、新築ビルの建設現場で監督をしているから、建物の出来映えの良し悪しを判断するのが、仕事である。
　そのわたしが、これまで、改修工事の方針（仕様書と、見積金額と、業者決定方法）について、ぐずぐずと決めかねていたのは、心のどこかで、「改修工事＝下地の悪さをカバーしきれない、単なる化粧直し」というイメージがあり、「しょせんは改修工事ではないか、どこで施工しても、変わりばえがしない。」と思っていたのだと思う。だから、最後は、必然的に、安い業者に決まるのだろうとも思っていた。
　これまでに、専門委員となってから、意識して私が目にしたマンションの改修物件は、どこも「しょせん改修」という出来映えだったのだ。そういう建物ばかりを見てきたから、「新築と見間違うほどの改修」があることに、新鮮な驚きがあった。そして、施工のプロとして、こういう施工をする「札幌塗装工芸」こそ、求めていた業者なのだと確信した。
　良いものを作りたければ、良いものを見ればよい。
　悪いものを１００棟見たところで、良いもののイメージ（出来映え）は、つかめない。
　良いものには力がある。
　説明もいらないし、言い訳も通用しない。良いものは、無言でそこに立つだけで良いのだ。

　目から鱗が落ちた。

　こうなれば、実務家としての私の専門領域である。どんなことをしても、理事会を説得して、管理組合総会を乗り切るのにじゅうぶんな説得資料を作るだけだ。
　今、思い返して苦笑するが、当時の私の心境は、「新築に見間違えた、改修マンション」に一目惚れをしたのだと思う。誤解しないでいただきたいが、私は、「札幌塗装工芸」に惚れたのではない。彼らが改修した結果としての「建物」に惚れたのだ。　そして、私の住むマンションにも、そのイメージをしっかりと重ね合わせたのである。

　私は、私の住むマンションが、来年の夏、新築同然に生まれ変わって、お目見えする日のことを夢見た。

良いものには、説明を不要にするだけの力があった。

　一緒に回った専門委員が、一人でも、三人でも同じことだと思っていた。
　要は、私以外の誰かが、改修した建物に対して、私と同じような体験をしてくれることを信じたのである。
　良いものには力がある。説明も、弁解もいらないはずである。
　果たして、土曜日の午後を半日つぶして、札幌市内を回った結果は、私の想像をも超える結果となった。
　Ｗさんのくだした評価は、

1. ◎　（仕上げが新築のように美しい）　が２軒
2. ○　（美しい）　が２軒
3. △　（改修だからこんなものかな）　が３軒
4. ×　（仕上げが雑で、こういう業者には頼みたくない）　が３軒

であった。
　ちなみに、私の評価と、それは完全に一致した。
　ここではじめてＷさんに、施工業者を教えて、仕訳をした。

• 「北海道塗装」　　△△×××
• 「札幌塗装工芸」　◎◎○○△

　この結果を見て、Ｗさんはため息まじりに、こう言った。
　「Tera　さんの言っていた意味が、ようやくわかった。こうなったら、理事会全員に、この１０軒の建物を見せよう。これなら、全員が『少しくらい高くても、札幌塗装工芸に決めよう。』って話になるよ。１０軒回って、これだけ違いがあったら、理事会としては『北海道塗装』は、推薦できないもの。」
　じっさいに、このあと、理事会全員での見学会は実現できなかった。
　しかし、１０月２４日の理事会で、Ｗさんは、自分の目で確かめたことを熱っぽく語り、「多少の金額をけちって、業者選定を誤ったら、これから１０年間、ずっと苦しい思いをすることになる。」と言い切った。

　ここまでの段取りを終えて、私は、会社のしごとで、２週間のヨーロッパ視察へ旅立った。
　そして、帰国早々、総会の議案添付資料として「大規模修繕についての検討結果報告書」をまとめ、組合員に事前配布した。

　その直後、とんでもない事態が出現したのである。
　それは、１１月１７日たくぎん（北海道拓殖銀行）の倒産である。
　北海道の経済にとっての打撃の大きさは、計り知れないほど大きかった。
　私たち理事会・専門委員会が、来年度の大規模修繕工事を依頼しようと決めた、販売会社の「札幌マンション販売」の株価の動きを注視しているひとが、役員の中にもいた。
　折しも、定期総会当日の朝、道内大手の木材業者が倒産したというニュースが、地元紙の第１面に載った。
　「このまま、契約の話を進めても大丈夫か？」と、注進してくれた人が現れた。
　私は、まず「札幌マンション販売」の、担当窓口であるＨさんに電話を入れた。
　話の中身は公開する性質のものではないので、割愛する。
　そのあとで、理事長と相談した。　緊急理事会を開く余裕がなかった。
　そして、総会に提出した議案（大規模修繕の実施）のうち、「施工業者」については、決定ではなく、新理事会に一任していただくという変更提案をすることで、意見の一致を見た。

　ここで、平成７年度に立案した第二次長期修繕計画と、契約内訳書の比較を試みよう。
　下記の表について、第二次長期修繕計画（管理会社が作成）と、じっさいの契約内容（専門委員と、施工会社の共同作業）の違いを読みとっていただきたい。じっさいに、この比較表をつくったとき、管理会社のつくった数字の大雑把さにあきれ果てた。
　下地補修や、防水についてはその方法によって、倍以上の開きが出ることがある。しかし、内部塗装などは、常識的には誰が積算しても、違いの出ないものである。
　契約をした結果、このような表をまとめることによって、平成７年度に策定した第二次長期修繕計画の全面的見直しが必要なことは、組合員の誰が見ても明らかになったといえる。
　じっさい契約が終わったから言えるのだが、私が大規模修繕についての準備作業を、管理会社に依頼したくなかったのは、平成７年に提出された第二次長期修繕計画を見た瞬間に、その金額策定の裏付けがない（すなわち、技術力に信頼を置けない）ということを直感したからである。

　こうして、平成１０年度の大規模修繕工事は、正式に発進することになった。
　契約が終わってしまえば、じっさいの工事の流れは、私の専門分野である。ここから先は、気楽に読んでいただきたい。
　

トップページへ	改修の実際	厳選リンク集