マンション改修の歴史５-1

エレベーターの機能回復工事（築後1３年目）

　エレベーターの修繕に関する流れをまとめると以下のようになる。
　節目、節目のエピソードを交えて、詳細に報告したい。

　エレベーター問題を考えはじめてから、修繕の完了まで、じつに１年あまりを費やした。
　とくに、問題解決に奔走した半年間は、私は札幌を離れて単身赴任生活をしていた。
　そのため、情報収集には限りがあったし、結果として調べたいと思ったことの半分も掌握できなかった。
　しかし、私は、その条件の中では、ベストを尽くしたという気持ちである。

　エレベーターの修繕を終え、その支払いを完了した今、ようやく公開に踏み切ることができた。
　この件については、とくに専門家（エレベーター保守関係者）の方から、ぜひご意見を伺いたいと願っている。

エレベーター保守会社から届いた、修繕の見積内訳書（築後13年目）

　なにはともあれ、管理組合にとって、「晴天の霹靂」とも言えた、「見積書」の内訳（要約）をここに紹介しよう。
　じっさいには、１号機から４号機まで、まったく同じ内容の見積書を、４枚に分けて提出されたのだが、それを以下にまとめた。
　見積書は、管理会社宛のため、わざと日付を空欄にしてあり、いつ発行されたか、正確には分からない。
　１９９９年の年明け、私たちに届けられたことは、間違いない。

　◆札幌マンションサービス宛　見積書　　　　（メーカー保守会社発行）

　【見積り内容】
　　○建物内エレベーター４基に対する下記機能維持工事一式
　　　　１．モーター帰還制御用ユニット取替・調整（テストウエイトにて調整）
　　　　２．制御盤内主要リレー取替
　　　　３．マシンギヤーオイル取替
　　　　４．マシンブレーキ分解・手入れ・調整
　　　　５．かご、各階ドアガイドシュー取替

　　あとから、当時の理事長に話を聞くと、この「見積書」は、理事会の席上で、管理会社の担当者から渡されたそうである。
　「エレベーター保守会社から、そろそろ修繕しないと危険だということで、このような工事を提案してきました。
　　こちらに、毎月の点検報告書が出ていますが、各階の停止位置が微妙に狂ってきていて、いつ段差ができてもおかしくないとか。
　　床と、エレベーターに段差ができると、乗降に危険が生じますから、ぜひ、理事会でご検討ください。」

　受け取った理事長は、まず、工事修繕専門委員に相談した。
　私は、その頃、札幌を離れて仕事をしていたので、他のメンバーがすぐに動いてくれた。
　委員のひとりが、見積書の内容を理解するために、保守会社に電話して、問い合わせをした。
　保守会社は、こちらの質問に対して、詳しく説明してくれたが、この質問にだけは、答えてくれなかったそうである。
　「ところで、４基いっせいに部品交換したら、全部でいくらでやってくれるの？」
　「残念ながら、札幌Ｐハイムさんは、私どもと直接契約しておりませんので、価格的なことは、札幌マンションサービスさんを通してしか、お答えできないのですが。」

　そうした経緯があって、わたしがはじめて、この見積書を見たのは、１９９９年２月のことであった。
　最初に私がしたことは、私たちのマンションの保守契約がどうなっているかということを確認する作業であった。
　まず、理事会保管庫から、契約書の写しをもらって、中身をチェックする作業からはじめた。

私たちのマンションの　エレベーター保守契約の歴史　（新築〜築後１3年目）

　管理組合便り、ならびに、定期総会議事録・決算書などから、私たちのマンションのエレベーター保守契約の歴史を、振り返ってみよう。
　皆さんのマンションは、どのようになっているか、ぜひ同じような表を作って、比較してみていただきたい。
　じっさいに、同じ形の表を作って書き込んでみれば、わたしのマンションとの違いがはっきりと見えてくるはずである。　

（表　6-1）　　札幌Ｐハイム　エレベーター保守契約の経緯
　　　　　　　　管理組合が管理会社と一括契約し、メーカー保守会社とは間接契約である。
　　　　　　　　年間保守金額は、６人乗り・８停止×４基　の合計金額（消費税別）

（注）竣工後、３カ月間は、メーカーの責任で保守点検するから、この間の保守料は不要である。すなわち、初年度の保守料は９カ月分になる。

1. （※１）（34,500円×2カ月＋39,500円×5回）×４基＝1,066,000 円
   隔月点検（年６回点検）は、当時の理事長が、「管理費の赤字」を食い止めるために、管理会社に強く申し入れた結果、実現した。
2. （※２）保守会社から、「築後５年を経過すると、年６回のメンテナンスでは、機能を維持できない」との申し入れがあったようだ。
   「フルメンテナンス　年間 3,188,880 円（税別）を奨めるが、すくなくとも　POG　年12回点検　にして欲しい」との提案だったそう。
   しかし、定期総会で、現行年６回点検を、今後は年９回点検とする修正案が可決された。（総会議事録による）
   また、この年、はじめて　エレベーターブレーキ分解手入れ・ギアオイル取替を行った。（約３０万円　領収書は不明

　契約の状態によって、年間の保守金額が大きく変わっていることを注意して見ていただきたい。
　ただし、私たちのマンションは、間接契約だったから、すべて管理会社を通して、金額交渉をしてきた。

　ここで、エレベーター保守契約について最低限の基礎知識が必要になるので、解説しておこう。


　　まず、保守契約の形態は、直接・間接の二通りある。

1. 管理組合と、エレベーター保守会社とが直接契約する
   　　（両者が捺印した契約書が存在する）
   　　（保守料金は、管理組合と、エレベーター保守会社が直接交渉する）
2. 管理組合が、管理会社を経由して、エレベーター保守会社と間接契約する
   　　（ふつうは、新築分譲の多くが、この形式になる。）
   　　（この方式は、多くの場合、区分所有者の無関心を助長し、契約形態がどうなっているかさえわからない）
   　　（当然ながら、管理会社経費が発生することを、忘れてはいけない）
   　　（私のマンションも、この方式だった）　　

　　つぎに、エレベーターの保守内容は、ＦＭ・ＰＯＧの二通りある　

1. ＦＭ契約＝フルメンテナンス契約　（メーカーによって、独自の呼び方をしている場合もある）
2. ＰＯＧ契約＝部分メンテナンス契約（ｐａｒｔｓ,oil,ｇｒｅａｓｅ の略で、早い話が点検だけして、油を差す程度の保守）

　　このふたつの違いは、とても重要なので、別項を立てて説明を加えることにする。

　　もうひとつ、エレベーター保守会社の選択も、メーカー系・独立系の二通りある

1. メーカー系保守会社：三菱・日立・東芝・オーチスなどのメーカー名を冠している保守会社である。
2. 独立系保守会社：　上記以外の会社。　日本に何社あるのか、どんどん増えているので、実態はわからない。
   　　　　　　　　　　　　知りたい方は、インターネットで検索してみていただきたい。

　いずれにしても、エレベーター保守契約の状態を説明するのに、以上の３つのキーワードを最低限、理解しておく必要がある。
　　◆２×２×２＝８通り　ということである。
　（定員、停止階数、速度、モーターの制御方式などややこしい話は、ひとまず考えるのは棚上げしておこう。）
　　わたしの勉強も、こんな基本的なことから、始まったのである。
　

ＦＭ契約と、ＰＯＧ契約……エレベーター保守契約のツボを理解する　

　ＦＭとＰＯＧの違いを、ここで整理しておく。
　これを理解しておくことが、エレベーターの契約の基本である。
　まず、非常に簡略な表で比較する。

　ＦＭ契約で、除外されている内容を、じっくり読むとわかることだが、ずっとＦＭ保守契約を続けたとしたら、「古くさいけれど、とにかく最低限安全に昇降するエレベーター」が、そこに存在することになるはずだ。美観・古くささを気にしなければ、機能的には問題ない。
　たとえて言えば、きちんと整備された中古車（クラシックカーと書くと、誤解を招きそうだから）のイメージであろうか。
　あとで知ったことだが、ＦＭ契約に「有効期間」を定めている保守会社もある。
　概ね、２０年から３０年の間であり、それを超えると「リニューアル」工事をするという前提で、再度契約内容を見直すそうである。
　（私たちのマンションの保守契約は、そのような期限の設定がないので、私は期間設定についてはよくわからない。）

　POG契約では、故障対応の際には有償になると覚悟しておくことと、クルマと同じで定期的にオイル交換などを確実に実施することが必要になる。管理組合が、そのことをきちんとわきまえていれば、相対的にFM契約に比べて、POG契約のほうが安くなる。（詳しくは、あとで）

　以下は、内緒話のたぐいであり、信憑性があるかどうかは、私にはわからないが、体験談として書く。
　私にはずっと以前に聞いて、頭にこびりついている話があった。
　私は、職業柄、多くのエレベーター・メーカーといっしょに仕事をしてきた。
　マンションに入居して、間もなくのことだったと思うが、現場が竣工した際、エレベーター・メーカーの技術者にエレベーター保守契約について聞いたことがある。

「うちのマンションのエレベーターは、POG契約なんだけれど、フルメンテにする必要はないんだろうか？」
「そうですねえ。うん、クルマと同じだと考えたら良いですよ。たとえば、監督さんは、新車を買ってから最初の車検まで、６カ月点検、１年点検に出してますか？」
「いやあ、ぼくは６カ月点検なんて出したことないよ。もっとも、毎日の始業点検は欠かさないけれどね。」
「始業点検が、POG点検だと思ってください。そして、６カ月点検、１２カ月点検を、きちんとしなきゃ気が済まない人っていますよね。そういうひとは、フルメンテが良いんです。」
「え？　何それ？　そんなレベルの問題なの？」
「私の個人的な考えですが、フルメンテなんて、気分の問題ですよ。万一、夜間・日曜に故障しても、絶対の安心が欲しいならフルメンテ。多少の我慢ができるなら、ＰＯＧ。これなら、どうです？」
「多少の我慢って、たとえば、夜中にエレベーターが止まって、真っ暗な中で待っているのも我慢のうち？」
「はっはっは、確率論ですよ。」
「でも、当たったら終わり？」
「またクルマに例えますけれど、よっぽど派手な走り方をすれば別だけれど、今のクルマが２年くらいで故障するなんて、考えられますか？」
「あんまり、考えられないよね。」
「じゃ、クルマとエレベーターを比べて、どっちが過酷な仕事をしていると思います？」
「圧倒的に、クルマのほうが複雑で過酷だと思うよ。」
「その通り。クルマなら２年、つまり最初の車検までは大丈夫。だったら、エレベーターは、１０年は大丈夫です。」
「１０年？」
「そう。経験的に、１０年間はPOGで良いんです。でも、１０年過ぎたらPOGじゃだめですよ。一気に痛みが出てきますからね。そこではじめて、フルメンテに切り替えるんです。」
「切り替え？　そんなことできるの？」
「ウチのエレベーターは、できますよ。私がオーナーなら、ぜったいにそうする。それが一番安くて安心な、賢い選択です。」

　そんな会話をしてから、１０年以上が経過した。
　気がついたら、１３年目で、こうした事態に直面して、思わず、彼の言葉がよみがえってきた。
　「１０年過ぎたら、POGじゃだめですよ。一気に痛みが出てきます。」
　こいつは、腰を据えて考えなければ・・・。

　　◆１９９９年２月２７日　理事会・専門委員会　には、以下の懸案事項を提出した。

1. 階段室手摺り　取付け希望への対応
2. 正面通路の　ロードヒーティング新設検討
3. 屋外駐車場の　舗装補修の検討
4. 鋼製物置　建て替えの検討
5. 階段室夜間照明の　タイマー・センサー設置検討
6. エレベーター保守工事と、契約の見直し
7. 長期修繕計画の見直し
8. 管理委託契約の見直し

　理事長にそれぞれの大まかなスケジュールを説明して、私の仕事の都合もあるので、４月まで実質的な交渉を待って貰いたいと申し入れた。
　エレベーターの故障がいつ発生するか分からない　という状況での綱渡り作業が始まった。

方針を立てて交渉を開始する　（築後１３年目　春）　

　さて、いったい　どこから交渉を開始したら良いのだろう？
　思いつくままに、ＭＥＭＯをしながら、方針を立てた。

　★　メーカー以外の保守業者から見積りを徴収したい。電話帳で調べる。
　★　他のマンションでは、どんな金額で契約しているのか、知りたい・・・でも、どうやって？
　★　ＰＯＧから、フルメンテに切り替えることが本当にできるのか？　確認する。
　★　フルメンテにしたほうが、本当に安くて安心な選択になるのか？　シミュレーションしてみる。
　★　この問題で、信頼するに足るアドバイザーがいるか？　誰に相談しようか？
　★　管理会社経由の契約形態だから、保守会社は直接交渉に応じないだろう。　どうやって、保守会社と直接交渉しようか？
　★　理事会に、エレベーター保守を直接契約に切り替えるという方針を打診して、了解を得てからスタートだ。

　赴任先の現場が３月末に竣工し、次の現場の準備まで、束の間の休息を迎えたので、４月に活動を開始した。
　４月１７日、理事会・専門委員会で、交渉スケジュールを説明し、臨時総会までの大きな流れを作った。
　（じっさいには、管理会社変更の動きが同時に進行しており、この年は多忙を極めた。）
　
　そして一方では、マンションのネットワークを作る動きが加速していた。
　ネットワークと言っても、５−６カ所のマンション理事長が集まっているだけだが、情報収集には事欠かなかった。
　他のマンションのエレベーター保守契約の形態や、金額などの情報も簡単に手に入った。
　メーカー系でない（独立系の）保守業者の仕事ぶりも、聞くことができた。
　そして、実際にエレベーターの保守契約交渉をした理事長さんの「体験談」　（1999/4/24ネットワーク記録）を聞くこともできた。

　5月上旬、大型連休のさなかに、メーカーの担当者と膝を詰めて交渉に着手。
　約2時間の交渉（と半分は雑談）の、要旨のみを書いておきたい。
　　◆は、当方からの要求事項
　　▽は、保守会社の意向（初回の交渉時）

　５月１４日、保守会社から２通の見積書が届いた。　

1. 機能回復工事見積書
   これまでの内容に加え、制御盤のボードが追加となり、ロープ取替・調整工事が追加になり、総額　8,358,000円（税別）の見積書が届いた。
2. ＦＭ契約見積書
   毎月22万円（１基55,000円）×12月＝年間　264万円（税別）　の見積になった

ここで、簡単な計算をした。

• これまでの13年間の保守費用と、小修理の合計額　は　1,984万円
• 今回実施すべき機能回復工事を、仮に　750万円と仮定すると、総計額は、2,734万円
• もしも、13年間、フルメンテナンス契約をしていたらいったい、いくら払っていただろう？
  60,000円×4基×12月（288万円）×13年で、3,744万円（＋消費税）くらいになっただろう。
• この13年間で、約1000万円節約できたことになる。ＰＯＧで節約してきたことは、正解だった。

では、これからの15年間は、どんな計算になるのだろう？

• ＰＯＧ契約を現行より下げさせたとして、35,000円×4基×12月（168万円）×15年×税＝2,646万円
• もしも、、メーカーの言った修繕費を抑えて、今後15年間で1,800万円とすると、総額は　4,446万円になる。
• ここで、ＦＭに切り替えれば、264万円×15年×消費税＝4,158万円である。
• やはり、これから先は、ＦＭに切り替えるべきだと考えた。

さっそく電話で交渉し、以下の２点を確約した。

1. 機能回復工事は、税別750万円以下とする。（今後、さらに理事会と交渉）
2. ＦＭ契約は、機能回復工事が総会承認を得てからあらためて交渉する。

臨時総会の招集　（築後１３年目　夏）

　これらを文書にまとめて、理事会・専門委員会に諮り、何度も質疑応答を繰り返した。
　懸案事項は、エレベーター問題だけではなかったので、毎週のように週末、理事会を開いた。

　問題の発生から、終結まで、１年６カ月を要した。
　機能回復工事の最後の仕事は、2000年3月末、ロープの張り替え工事だった。
　私は、寒空の中で、２時間立ち会って写真を撮った。
　ロープの取替とは、じつにあっさりした工事で、１基分（３本）の取替に、３人で２時間ほどだった。
　取り換えたロープは、摩耗していた。13年間、10万回ちかいエレベーターの運転を、安全に支えてくれた。
　おもわず、ありがとう！　と　つぶやいた。

◆取り換えたロープ 　摩耗していることは、歴然であった。 　１日200回×365日×13年＝約95,000回運転した結果	◆新品のロープを掛け直し 　１基のエレベーターは、３本のロープで支えられている。 　文字通りの命綱である
◆新しいロッド。 　溶融亜鉛メッキしてあり、取り外した古いロッドより、 品質が向上しているようだ。	◆ワイヤーをロッドに固定 　鉛を融かして、ロッドに流し込んでいる。 　工事も、大詰めである。

【後記】
　決して、この方法が最善だというつもりはない。あくまで、事例の一つとして公開した。
　エレベーターの修繕というのは、あまり情報が公開されていないようだから、なるべく詳しく記述した。
　マンションの修繕に関しては、とにかく、生の情報が足りない。
　こうした事例が、せめて１０例くらいあったら、選択の余地、考えるヒントがたくさん生まれて来ると思うのだが。

（エレベーター保守の章は　　2001.6.3　Ｕｐｌｏａｄ）

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