マンション改修の歴史５　（機械設備の修繕）

機械設備修繕　始末記（築1３年目〜）

大規模修繕が終わったのも束の間　また難問が続出

【最初に私見】
　私は、マンションの管理について、まったく無知であった。

　多くのひとがそうであるように、新築マンションを選んだときは、間取りと設備と立地条件、そして懐具合を天秤にかけた。
　管理会社がどこだなんて、気にもしなかったし、組合運営にも関心がなかった。だから、流されるまま、みんなおまかせ。
　理事会でどんなことが話し合われ、どういう経過で、何が決まっていったのか、今となってはわからないことも多い。
　年に数回発行された、「管理組合だより」という公式な配布文書には、「結論」しか書いていないからだ。

　そんな私が、大規模修繕は自分の専門分野だからと手を挙げて、専門委員会を組織し、次々と発生する問題に取り組んで４年が経過した。
　２年掛かりで大規模修繕をやり遂げ、やれやれと安堵したのが、１９９８年秋のこと。

　しかし、それも束の間、エレベーター保守会社から、管理会社に宛てた「御見積書」が理事会に届けられた。
　エレベーター機械室にある、制御盤のボードやリレー類を更新すべきで、4基の合計で580万円かかるという見積もりだった。　
　やっとの思いで、大規模修繕を1000万円近く節減し、これを基金にして、次の配管設備更新を見据え、じっくり時間をかけて準備していこうと考えていた矢先に、580万円もの修繕の提案が出てきたのである。見落としていた私自身の「未熟」を思い知った。

　ところで、管理会社のつくった、「長期修繕計画」では、エレベーター修繕の費用について、どう予算化しているのか？　と、あらためて見た。
　私のマンションでは、管理会社経由でメーカー保守会社と、「部分メンテナンス（ＰＯＧ）契約」をしていたから、経年で修繕費用が発生するのは「いろはのい」である。それなのに、管理会社のつくった長期修繕計画には、エレベーターの修繕について、まったく触れられていなかった。
　「そうか！　この管理会社は、エレベーター修繕について、ノウハウを持っていないのだ」と、このとき目が覚めるような思いがした。

　エレベーターばかりではない、年表形式で以下に記述するが、大規模修繕を待っていたかのように、ばたばたと一気に痛みが出始めた。
　大規模修繕が終わって、やれやれ、ほっと一息なんて、とんでもない話である。
　以下の表の、太い青文字は、詳細な記録にリンクしているので、順次ご覧いただきたい。

私たちのマンション（「札幌Ｐハイム」）の自己紹介は、こちらへ　　

【ホームページを作りながら考えたこと】

　マンション修繕に関わるさまざまな問題について、本腰を入れて勉強し始めて、ごく当たり前のことに気付かされた。
　日本人が、コンクリートの集合住宅に住み始めて、たかだか40年。
　分譲マンションという形で、全国にこういう住居が普及をし始めて、約30年。
　そのハードウエア（建物・設備）で、どんな悪さが起きているのか、それに対して、どのように診断を下し、どのように改修したらよいのかということについて、いわゆる専門書が登場し始めて、いったい何年が経過しているのだろう？
　診断・改修の業界は、まだまだ情報が不足していて、決して技術的に成熟しているとはいえない。

　私が、いま「参考書」として、活用している本の奥付をみると、もっとも古くて1995年の発行である。
　月刊リフォームという改修の専門誌が初めて世に出たのは、1984年のことで、満17年が経過している。
　診断・改修の専門家とは、少なくともそうした分野で10数年研鑽を積んだ人たちのことを言うのだろうと思うが、そういうひとが私の回りには数えるほどしかいない。新築を業とする建築士のうち、マンション改修にも造詣が深いと思われる人は、１％にも満たないように思う。
　一方、建設業界は、バブル期の７割程度に受注が落ち込んでいるため、受注機会の獲得に向けて、リフォーム業界に注目が集まっている。
　その結果、診断・改修分野では、技術的に「？」のつくような話を、よく耳にするようになった。
　「マンション大規模修繕」は、安易にそうしたターゲットになっているように思う。

　私が手にした「専門書」のなかには、体験に裏打ちされているとは思えない、単に「教科書」の焼き直しをしたような、何の役にも立たないものも散見される。
　だからこそ、こうした「生の情報」の公開こそが、いちばん必要なことだと、信じて。

　（エレベーター保守に関する章を書きながら　2001.6.3　Ｕｐｌｏａｄ）

マンション改修へ