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【はじめに私見】 2000/3/10記
新築のマンションを購入してから、仮にそのマンションの寿命を迎えるまで、住み続けるとしたとき、果たして総額いくらの修繕費が必要になるのだろう？
長期修繕計画を策定するための各種のテーブル（試算表）は、参考書にも記載されているし、インターネットでも情報収集できる。
管理組合は長期修繕計画を作成して、修繕積立金について検討しなければならないから、そうしたテーブルを参考にするのが普通だろう。
また、長期修繕計画の作成を、管理会社に作成させるケースが大半だろうと思われるが、管理会社も、そうしたテーブルを利用しているはずである。（参考：私のマンションの第一次長期修繕計画表：1989年）
じつは、わたしじしんも、長期修繕計画の作成（１９９８年の、１３年目大規模修繕を終えてからの、第２期長期修繕計画案）に際して、そうした資料を見ながら数字を当てはめてみた。
ところが、そうしたテーブルを使ってみて、たくさんの疑問が生じてきた。
たとえば、インターネットで簡単にアクセスできる、不動産協会HPの「長期修繕計画のあり方」（旧・日本高層住宅協会策定）をみると、 「長期修繕計画モデルの記載例」として、７階建て５０戸程度のマンションが、具体的に取り上げられている。
このモデルケースでは、２０年間の修繕費用として、１億８０００万円から、３億８００万円ほどかかると想定し、必要な修繕積立金を、月額１万５０００円から２万５０００円程度としている。
この幅の開きは何か？
要するに、松竹梅コースがあって、松コースなら３億かかるし、梅コースで我慢すれば１億８０００万円で済むという意味なのか？
この大幅な開きがどこから出てきたかを、眺めてみよう。
たとえば、屋上防水の㎡単価は、７５００円から１万６０００円まで、２倍以上の開きがある。
どの数字を使えば良いのか？
専門家なら、防水改修の仕様によって、その程度の差が出てくることを、実感として知っているから、「このマンションなら、８０００円見ておけば十分だ。」などという判断が可能である。
私が、図面から数量を拾い、そうした項目を積み上げて、ラフに作ったとしても、そこそこの精度の「長期修繕計画」ができるだろう。
しかし、それは、日頃からそういう作業に慣れているからできる話であって、管理組合役員には、３億と言われても１億８０００万と言われても、正直いってピンとこない話である。
その、ピンとこない「長期修繕計画」に基づいて、総会決議で修繕積立金を決めていくという作業は、だれが考えても、かなりのエネルギーが必要である。
提案する理事長自身がピンとこない数字を説明するのだから、質問が出たら、立ち往生するのは目に見えている。
いったい、この頼りなさを克服する手段はないものだろうか？
我々は、日頃、他のマンションを目にしている。
タイル張りのマンションに住む人は、タイル張りのマンションに目が行くだろう。
そのマンションに、ある日足場シートがかかって、リニューアル工事が始まれば、「いったいいくら、かかったのか？」と気になるのは当然のことである。
マンションの形状、規模を見て、「あのマンションの大規模修繕費用が、8000万円なら、うちのマンションなら6000万円くらいで終わるかな？」という直感も働かせるだろう。
そんな直感の方が、積み上げ型の修繕計画よりも、じつは精度が高いと言ったら、言い過ぎだろうか？
テーブルで試算しているのは、首都圏のマンション改修費用だろう。
首都圏のマンション改修費用と、札幌のマンション改修費用が同じ単価のはずはないが、ほんとうのところはどうなのだろう？
知りたいのは、今、見えている、ほかのマンションの事情である。
私の住む「札幌Ｐハイム」は、１９８６年竣工で、１４年しか経過していないが、それでもこれまでに、6,000万円を超える修繕費用を支出している。
その全ては、修繕積立金でまかなっており、いちども「修繕一時金」を集めたことはない。
私たちのマンションの歩みは、同規模の、他のマンションの参考になることを確信する。
私たちのマンション（「札幌Ｐハイム」５６戸）の詳しい紹介は、こちらへ
札幌市中央区 ８階建て５６戸
単純平面で、外部は吹付タイル塗装の ローコスト・マンションである。
以下、私のマンションに関わる、すべての修繕費用を一覧表にまとめた。
なかには、数万円規模の、修繕積立金に関わるような大きな修繕でないものも含めた。
ただし、煩雑になるので、電球取り換えは除外した。
※費用は、すべて消費税込み。金額は、万円単位に四捨五入した。
| 年度 | 西暦 | 主たる工事内容 | 年間費用 （万円） |
費用累計 （万円） |
| １ | １９８６ | （9月入居開始） 第一期理事会は、販売主に対し補修工事を９回申し入れ |
０ | ０ |
| ２ | １９８７ | 雪解けを待って、販売会社が、下記の補修工事を実施 １．風除室（共用玄関）の床長尺塩ビシート張り替え工事 ２．建物周辺擁壁のコンクリート補修 ３．建物回りの陥没補修 及び 芝生の種まき ４．入口ゲート前の砂利敷き （すべて、アフターサービス工事として対応） |
０ |
０ |
| ３ | １９８８ | 販売会社に対して、アフターサービスの切れる２年目の補修要求 １．外壁の亀裂の補修 ２．通路のアスファルト舗装の沈下部（水たまり）補修 ３．メイン通路の階段部 モルタル剥離補修 ４．駐車場 アスファルト舗装 水たまりの補修 【以下有償補修】 ○排水管清掃（高圧洗浄・以下毎年実施） １５万円 |
15 | 15 |
| ４ | １９８９ | ○排水管清掃 １５万円 ○住戸案内板新設他 ５万円 ○エレベータ表示灯・フロアヒンジ取り換え他 ７万円 |
27 | 42 |
| ５ | １９９０ | ○揚水ポンプ・火災報知器修理 ６万円 ○排水管清掃 １５万円 |
21 | 63 |
| ６ | １９９１ | ○駐車場入口の排水溝の破損修理 ４５万円 ○ポンプ部品交換 ２万円 ○エレベータ・ドアガイドシュー ７万円 ○玄関ガラス破損 ４万円 ○排水管清掃 １５万円 |
73 | 136 |
| ７ | １９９２ | ○エレベーター小修理 ７５万円 （ブレーキ分解手入れ・ギヤオイル取り替え） ○排水管清掃 １９万円 |
94 | 230 |
| ８ | １９９３ | ○駐車場舗装補修・消火器格納庫取り換え他 ５８万円 ○排水管清掃 １９万円 |
77 | 303 |
| ９ | １９９４ | ○水道メータ取り換え ３９万円 ○エレベータギヤオイル取り換え他 ２３万円 ○その他小修繕（項目不明） ４万円 ○排水管清掃 ２０万円 ○排水管修繕工事 ２４８万円（積立金） |
334 | 637 |
| １０ | １９９５ | １月阪神淡路大震災が発生 ○排水管調査費 １１万円 ○玄関泥落としマットの新設 ４万円 ○ルーフドレンパイプ取り換え ４万円 ○エレベーター ボタン取り替え工事 ３３万円 ○ガス排気筒取り換え工事（共用部） ９０万円（積立金） ○排水管清掃 ２０万円 |
162 | 799 |
| １１ | １９９６ | ○灯油メーター全戸の一斉取り替え ８６万円（積立金） ○外灯塗装・給水ポンプ修理他 １９万円 ○排水管修繕工事 ４２９万円（積立金） |
534 | 1,333 |
| １２ | １９９７ | ○ポンプ修理他 ２７万円 ○排水管清掃 ２０万円 |
47 | 1,380 |
| １３ | １９９８ | ○大規模修繕工事（外壁塗装・ベランダ防水他） ３，６３３万円 ○上記付随工事 ６０万円（業者のサービス） ○排水管清掃 ２０万円 ○ＢＳ共聴アンテナ取り換え ３０万円 ○消火器詰め替え他 １１万円 |
3,694 | 5,074 |
| １４ | １９９９ | ○エレベータ４基の機能回復工事 ７３５万円 （ＰＯＧ契約から、フルメンテナンス契約に切り替え） ○自動ドアエンジン取り換え ４カ所 １０５万円 ○正面通路ロードヒーティング新設工事 ３９９万円 ○上記工事にともなう、給水配管調査 ７万円 ○駐車場舗装ひび割れ補修工事 ２８万円 ○階段手すり設置・試験工事 ５万円 ○排水管清掃 ２０万円 ◆１０月 管理会社を変更 （１９９９年の工事経過は、順次公開中） |
1,299 | 6,373 |
| １５ | ２０００ | ○階段手すり設置工事２ ８万円 ○給油設備・給油配管更新工事 ８３０万円 |
838 | 7,211 |
| １６ | ２００１ | ○異常寒波による故障の修繕（予定） ○配管改修調査（予定） |
未定 | 未定 |
いかがだろうか？
あなたの、マンションの長期修繕計画と比べて、私のマンションの現実は、どのように見えただろうか？
ほとんどの方は、長期修繕計画に記されていない、予定外の出費の多さに、驚かれたことだろう。
まさに、計画通りにいかないのが、マンションである。予想外の故障は、つきものと言って良い。
さきに述べたように、私たちのマンションは、形状がローコストにできている。
それに加えて、専門委員会が徹底的にコスト削減に取り組んでいる効果が大きい。
したがって、私たちが支払ってきた修繕費用は、通常より２０％程度低く抑えられていることを、付記しておきたい。
具体的なデータだけが持つ、「説得力」を、感じていただけたら、この章の目的は、達成できたとわたしは思う。
次章（ホップ編）以下で、具体的な取り組みを、紹介していくことにしよう。
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