マンション改修の歴史１（ホップ編）

私たちのマンション管理組合のあゆみ（新築分譲〜築後９年まで）

管理組合総会議事録にみる、大規模修繕への取り組み
……大規模修繕へ向けての助走期間（ホップ）……

【はじめに私見】
　新築のマンションを購入するというのは、人生の最大級の賭けであると、私は思う。
　なにより、建物や設備のハード面が、しっかり長持ちしてくれるのか、専門家が見たってわかりゃしないのに、まだ完成もしていない段階で、売買契約を結ぶのだから、これを賭けと言わずして、何と呼べば良いのだろうか？
　そして、マンションの販売時にセットで押しつけられる「管理会社」の力量も、よくわからないし、住民の憲法とも言うべき「管理組合規約」は、管理会社から押しつけられ、これにはんこを押さないと、売買契約が成立しない。ふつうは、よく読みもしないで、賃借人の気分ではんこを押してしまう。
　きわめつきは、隣人のことである。入居者は善良な人たちであろうか？　とくに隣や上下階の入居者とは、ひょっとすると、一生おつきあいをすることになる人たちだ。気に入らないからと言って、転出することなど、事実上不可能なのだから、入居初日の笑顔の挨拶は、生涯忘れない思いがする。マンションに、法律や、会計や、建築の専門家が入居していてくれたら、心強いだろうけれど、そういう人たちが、親身になってマンションの行方を案じてくれるかどうかは、わからない。
　私は、マンションに住んで12年になる。
　さまざまな事件もあったが、建物や設備などの「修繕にまつわる話題」に絞って、具体的な事例を紹介していきたいと思う。
　このホームページが、同じような悩みを抱えるマンション管理組合や理事会のかたがたのお役に立てれば、なによりの喜びである。

　なお、とくに断りのないかぎり、このコーナーでは、表の部分は事実（議事録や、マンション配布文書などを含む）を記載するものとし、表外の文章は私のコメントを記載する。

私たちのマンション（「札幌Ｐハイム」５６戸）の自己紹介は、こちらへ

最初の賭け……初代理事長の選出

【私見】……初代役員の選出
役員の選出には、どこのマンションでも、販売会社は、入居者の中から、役員にふさわしいと思われるひと（公務員など社会的な信用が高いと思われる人）を、内々で打診しておいて、「立候補者がいなければこちらから推薦します」という形をとっているようである。
顔も名前も、もちろん人柄もわからない状態での、「最初の総会」であるから、よほどのことがないと、「私が役員をやりたい」と手を挙げるヒトはいない。
しかし、もし、私がもういちど、新築マンションに入居することがあるなら、私は自分の意志で、手を挙げたいとおもう。
なぜなら、初代の役員の責務は非常に重く、以後のマンションの運命を変えてしまうほどの影響を持つからである。
そうした重要なしごとは、強力な実務家の役目だろうとおもう。
ただし、役員の中に、そういう人物がひとりいればいいのであって、基本的には「円満な人格者」が選ばれるのに越したことはない。
それはともかく、１２年前、ワープロも普及していない時代に、こつこつと「マンション便り」を発行してくださった、当時の役員さんには頭が下がる。
───それじゃ、おまえは何をしていたのかと言われそうである。
当時、私は絵に描いたような会社人間であり、休日も家庭生活も返上して、連日12時間以上働きづめであった。それを口実にして、面倒なことから逃げ回っていたのだ。

【私見】……販売会社は、修繕積立金を安易に設定するな
私のマンションのように、修繕積立金の値上げがスムースに決まっていくマンションは少ないようである。
当時の「マンションだより」をいま読んでみると、修繕積立金については、「10年後に4000万円を積み立てる」という明確な目標を設定し、総会前から詳細な検討資料を配付し、入居者の理解を得るためにたいへんにご苦労されたことがわかる。
入居2年目の総会で、早くも向こう3年間の値上げ案（各タイプごとの定額）が承認されたことも、それ以後の見直し時期には、かならず総会で値上げが提案され、承認されてきた事実を見ても、その基礎を作ったのはこの時期の役員さんたちであると言って良い。
具体的には、役員のみなさんたちが、新聞記事（「修繕積立金が不足して、修繕工事ができない」「大規模改修の一時金が、年金生活者のくらしを直撃」など）の切り抜きを配布したり、あらゆる手段で将来の修繕費用について周知徹底を計ったからだとおもう。

それにつけても、分譲当時の「修繕積立金」の設定は、詐欺同然のごとく、格安である。
販売会社の「売らんかな」という姿勢がありありで、売ってしまえば、あとは管理組合の責任である。
入居者のほうも、生活設計をするのに、ローンの支払い・管理費・修繕積立金の支払いをぎりぎりの線で押さえるから、入居後の値上げは至難になっている。確実に必要になる大規模修繕に備えて、販売会社は、もう少し良識ある対応をしてもらいたいと、分譲マンションのパンフレットを見るたびに思う。

この期の理事会の事業報告書からいくつかをピックアップする。
事業報告書では、定期的に実施すべき法定点検に実施日をはじめ、さまざまな契約行為や、自主点検、日常小修理などの詳細にわたって報告されている。

こうした初期の役員さんたちの努力が実り、私たちのマンションは、それ以後、おおむね平穏な生活を送ることができた。
「マンションだより」などの広報も、新役員の紹介などにとどまり、理事会の活動は見えにくくなった。

平穏に見える５年間は、いわゆるバブル景気とその余韻が残った頃でもある。
毎年のように、管理会社から「管理委託費」の値上げが要請され、値上げもやむを得ないとする傾向が見て取れる。
理事会が発行する文書も、毎年一度、「定期総会議事録」だけという年が多くなった。
そのなかで、長期修繕計画の必要性が、年を追って高まっていった。
しかし、さきの定期総会で「管理会社のリフォーム部で建物を診断の上、長期修繕計画を作成……」は、管理会社の都合で実行されず、翌年には一歩突っ込んだ議決がされた。
そして、１９９５年は、私たちのマンションの歩みの上で、非常に内容の濃い１年となった。

ここで、最後に私たちのマンションにおける修繕積立金の推移をまとめてみる。
表の最下段の、年間積立金額は、管理費余剰金からの繰り入れを含まない、純粋な積立金の年間合計である。
実際に積み上がった金額は、当初５年間の「一時払い養老保険」の利息収入や、管理費からの余剰金繰り入れなどで、この表の累計金額を大きく上回ったことを付記しておく。

【長期修繕計画の策定について】
　長期修繕計画の必要性については、私も個人的に理解していたし、また建築の専門家としての自負心もあって、いずれ自分の力を発揮するときがくると、漠然と思っていた。
　しかし、自分がそう思っていても、手を挙げて名乗り出なければ、何の価値もないのである。
　考えることは誰でもできるが、行動するひとは少ない。まさに、赤面である。

　ところで、長期修繕計画とはじっさいに、「誰が」「どんなふうに」原案をつくるのだろう？
　いくつかの教科書で、調べてみたが、どうも、よくわからない。
　私のマンションでは、１９９５年に策定された長期修繕計画の原案を、管理会社が作成した。
今回の大規模修繕が終わった段階で、今後の修繕計画の見直しを、私が作ることになっているが、まったく違ったものになると予想している。長期修繕計画の策定については、後日あらためて、ページを起こしたいと考えているのは、そのためだ。

　じっさいの修繕にたずさわるまで、入居者のひとりとして、気にもしていなかったかが、私たちのマンションでは、総会の議事録にある通り、長期修繕計画の策定にあたっては、毎年、真剣に議論を尽くしたことが読める。
　1993年11月の総会では「管理会社のリフォーム部に、建物診断と長期修繕計画の作成を依頼する」と決められたのに、管理会社の都合で、それが実現せずに終わっている

　そして、ようやく１９９５年に至って、理事会が中心になって、管理会社と協力して長期修繕計画が策定された。
　ところで、1992年1月〜1995年3月の約4年間、会社の命令で、私はこのマンションを離れて、東京へ出向していた。
　東京への出向という事態がなければ、上記の建物調査や、長期修繕計画の策定に協力できたと思うし、正直言ってマンションに住んでいながら、建築士という専門家の立場での活動をいっさいしてこなかった自分を恥じた。
　この間、理事会の皆さんには、たいへんご苦労をお掛けしたと思う。しなくても良い仕事をさせてしまったとの思いがあった。

　だから、長期修繕計画を策定した１９９５年の臨時総会で、私は迷わず手を挙げて、「工事修繕等専門委員会」を組織する提案をした。１０年近く、仕事一筋で、自分の住むコミュニティを省みなかった自分に対して、罪滅ぼしをしたいような気持ちもあった。

ここに至って、私たちのマンションは、間もなく到来する「大規模修繕」に向かって、万全の体制を確立することができたことになる。

�@　長期修繕計画の策定
�A　長期修繕計画に対応する修繕積立金額の決定
�B　実際に活動していく、専門委員会の組織

　……この３本の柱ができれば、大規模修繕に向けての最初の段階（ホップ編）は卒業である。
　では、ステップ編で、具体的な大規模修繕の準備作業について述べよう。

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