1989　最初の長期修繕計画

　【経過】
　入居して、３年目。私ははじめて管理組合の役員になった。担当は、監事。
当時の理事長が、管理会社に強く申し入れて、長期修繕計画を提出させたのが、以下の表である。
　原本は円単位であるが、ＨＰでは、見やすくするために万円単位にした。
　この表は、定期総会の議案書に添付され、修繕積立金値上げ案の説明に使用された。
　【私見】
　内容は、非常に荒く、数量的根拠はなきに等しいが、それでもこの表が作成されたからこそ、修繕積立金の値上げができた。
いささか乱暴な言い方になるが、修繕積立金を値上げする根拠とするためなら、精度はさほど必要がないと言って良い。
　価格設定はやや高め（安全側）にあるほうが良い。
　ただし、この表と、１４年目までに実際にかかった費用を比較すると、驚くほど違っている。
　最大の問題は、価格でなく項目（補修必要部位）に落ちがあることだ。
　とくに北海道特有の施設（給油タンク・給油管・ロードヒーティング等）の改修データは、十分収集されていない）
　当時の私は、この表を分析するだけの能力と時間を持ち合わせていなかったので、何の役にも立てなかった。

　この表と同時に配布された「修繕積立金のあり方」（管理会社作成・理事会への提案書）には、以下のように書かれている

◆修繕積立金のありかた

　大規模な修繕を実施するにあたり、いちばん問題となることは何か。
　財団法人日本住宅総合センターの調査によりますと、資金の調達・費用の徴収がトップにあげられています。
　修繕積立金は、マンションの管理組合によって毎月集められているにもかかわらず、なぜこのような問題が発生し、また、それがトップにあげられるのでしょうか？
　これは、現在設定されている修繕積立金があまりにも低すぎることを意味します。
　現在、札幌Ｐハイムの修繕積立金は、月平均１戸当たり約3,200円となり、これを単純計算しますと、10年間で１戸当たり　384,000円となります。
　ところが、10年後に当マンションで必要となる修繕費用は、1戸平均約80万円（4465万円÷56戸）かかり、現在の修繕積立金ではまかない切れない結果となります。
　現行の修繕積立金を、一気に倍額にすることはたいへん困難なことですので、今年度より５年間毎年20％値上げしたいと思いますので、ご審議のほどよろしくお願い申し上げます。
　なお、皆様が転勤等の理由により、マンションを売買される場合も、修繕積立金の残高により、価格が決定されることもあります。

◆付表　

　付表として、管理会社が札幌市内で管理受託している５１戸のマンションの、戸数・竣工年・修繕積立金額の一覧表が添付された。煩雑になるので、代表値のみを、以下に例示する。　これを眺めていると、当時の平均的な修繕積立金が、いかに低く設定されていたかがわかる。異常なほどの低額設定は、出来たてのマンションに多く、経過年数により、値上げされる傾向にある。

• 大規模　192戸（1982年＝8年目）　1,070円　　182戸（1974年＝16年目）　3,420円　
• 小規模　 15戸（1986年＝4年目）　3,790円　　15戸（1985年＝5年目）　1,110円
• 古いマンション　1974年＝16年目（60戸）7,350円　　1974年＝16年目（182戸）3,420円　（前出）
• 新しいマンション　1988年＝2年目(63戸）490円　　1987年＝3年目(173戸）1,450円
• 積立低額　490円（前出）　790円（64戸・1982年＝8年目）　980円（72戸・1985年＝5年目）
• 積立高額　7,550円（42戸・1978年＝12年目）　7,350円（前出）

【平均値】　51棟　　総戸数2,934（平均戸数　57.5戸）　　単純平均積立額　2,977円

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