マンション大規模修繕についての Ｑ＆Ａ ア・ラ・カルト | |
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8/1 Ｑ＆A 「修繕工事は、1か月でできる」というゼネコンがあるけれど、どう思う？ |
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8/1 Ｑ＆A 「水性塗料は、雨で剥げないの？」 |
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8/1 Ｑ＆A 「工事期間中、洗濯物はどこに干したの？」 |
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8/1 Ｑ＆A 「ＨＰのステップ編で、2社の見積金額が大きく開いていたのに、最後に120万円の差になった理由は？」 |
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8/5 Ｑ＆A 「大規模修繕に関わる、官庁への許可申請は？」 |
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8/6 Ｑ＆A 「4年前の建物診断書は、有効か？」 |
Ｑ＆A 「修繕工事は、1か月でできる」というゼネコンがあるけれど、どう考える？ （1998.8.1）
質 問
（熊本市 Ｍ．Ｋ．さんより）
私のマンションでは、7月12日と7月25日に、施工したゼネコンの方と、修繕の実績のあるマンションの理事長を呼んで勉強会をしました。
その中で疑問に思ったことがあります
ゼネコンの方が「工期は1ヶ月程度かかる、ただし、施工業者に能力のない場合は数ヶ月かかる、」と言われました。
私の知識では、3～4ヶ月 は普通かかると、思っていましたので1ヶ月程度でできるのかどうか、私の考え方が間違っているのか、判断ができません。
このままでは、３～4ヶ月かかった場合、能力のない業者を選択したと、いわれかねません。
なおゼネコンの方には、きちっと調査を頼んだわけではなく、いわばプロの手足を縛った状態で、あくまで一般的なことを話してくれと頼んでいます。
マンションは、 昭和60年3月完成 １０階建 総戸数 71戸 です。
回 答
たとえ話です。
クルマの車検を受けるのに、2～3社の見積をとったことがありますか？
A社は、８万円で、当日朝入庫し、夕方には終わります、とのこと。
B社は、１５万円で、部品調達のため、２日間、お預かりしたい、という。
この差は、いったい何でしょう？
B社の、能力が低いから、日数がかかると思いますか？
この答えは、いろいろあるでしょう。
きっと、その差がどこから出たかを、確認しますね。
Ａ社は、ろくに点検もしないで、ただ車検を通すことだけを考えている可能性があります。
Ｂ社のほうが、クルマの痛み具合をしっかり把握して、誠実な仕事をしているのかもしれません。
いちばん大切なことは、
（まったく同じ工事内容・施工条件で、差が出たのか？）
というチェックです。
その前提条件がないので、文面から判断すると、ゼネコンが「一般論として1か月で出来る」と話したそうですから、そんな話は、聞き流してください。
建物診断をしないで、無責任な一般論を語るような業者なら、その業者には、改修のノウハウがないと私は思います。
私のマンションは、3か月で終わる契約をしたのに、4か月かかってしまいました。
（詳しくは、ジャンプ編 監理者からのお知らせ №8～10 を読んでください。）
それは、施工業者の能力が低かったからではなく、むしろ、たいへん丁寧に、誠実に仕事をしてくれた結果なのです。
そのゼネコンが、「1か月でできる」というとき、それは、1か月で出来る工事内容をイメージしているだけです。
８万円の「１日車検」と同じだと思いますが、いかがでしょう？
補 足 （熊本のＭ．Ｋ．さんより）
ゼネコンの名誉のため申し添えます。
ゼネコンの方は、「建物診断はさせてほしい。そうでないと答えられない」 といわれました。
それに対し、管理組合側は、「いろいろ事情があり、今は診断は頼めない。診断をしないで、答えられる範囲内で、一般論を説明してほしい、」と頼みました。
又こられた担当の方は、「私は、修繕の経験はありません」と正直に言われてます。
プロが素人から聞かれて、経験がない、わからない、ということがどれだけ勇気が要ることか
少しはわかっているつもりです。
改修の経験、ノウハウはないことは、わかった上でお願いしています。
でも、1ヶ月は かん弁してほしいです。
Ｑ＆A 「水性塗料は、雨で剥げないの？」
質 問
（熊本市 Ｍ．Ｋ．さんより）
勉強会の席上、疑問が生じました。
他のマンションの理事長さんが、「塗装の材料は水性の材料を使った」といわれました。
私の頭の中では水性だと雨がふったらはげるのではないかと思いましたので、塗装の材料の水性と油性の違い、長所、短所など簡単に教えてください
私は油性、水性ときくとボールペンのことしか頭に浮かびません。
回 答
塗装の専門家ではないので、私見です。
ジャンプ編の「監理者からのお知らせ №7」に、簡単な解説とともに、私たちのマンションでの選択を紹介していますので読んでください。
塗料メーカーでは、とくに改修工事でのシンナー臭（および中毒）を防ぐため、水性塗料の開発に力を入れており、日進月歩の世界です。
水性というのは、塗料に溶剤（要するにシンナー臭の成分）を含まないということで、中毒の危険がないのです。
（全くの無臭では、ありませんから、誤解無きように）
たとえば、あるメーカーの商品カタログを見ますと、
専門用語では、「水性反応硬化型 つや有りアクリル樹脂塗料」 という分類です。
水分が蒸発することによって、硬化が進み、固い塗膜が出来ると、もう雨を吸い込むことはありません。
価格は、カタログ上では、通常のアクリル塗料（塗料は、どうしても専門用語が多くなりますね）と、大差はありません。
私たちのマンションでは、外部はウレタン樹脂系の仕上げ塗料を使用し、内部のみ水性塗料を使いました。
外部で、水性塗料を使わなかったのは、つぎの二つの理由によります。
1.塗料メーカーは、耐久性・耐候性に問題はないと言っているが、今回の施工業者の意見は、「見極めがまだできないので、奨めない」と言った。
（メーカーの方が聞いたら、怒るでしょうが、私もメーカーの言うことは、必ず疑ってかかります。）
2.北海道の積雪寒冷地での実績が、不十分だ。
そういうことなので、熊本の改修業者さんが、自信をもって、水性塗料を奨めてくださるなら、必ず使用実績だけは確かめてください。
質 問
（熊本市 Ｍ．Ｋ．さんより）
じつは、いちばん重大な質問です
工事期間中、洗濯物は皆さんどうされたのでしょうか？
私のマンションでは、大規模修繕について、まだ何も決まっていない段階で、すでに洗濯物問題が発生しています。
私のマンションでは、女性の方が強く、ここの対応をきちっとしないと、マンションがひっくり返ります。
本当です 助けてください。
回 答
笑ってはいけないのですが、思わず苦笑しました。
長崎県生まれの妻が、北海道に嫁いできて、まず、文化のギャップを覚えたのは、洗濯もの干しだったのです。
「どうして、家の中に洗濯物を干すの！？ 信じられない！」
「外に干してもいいよ、3分で凍るけどね。」
そうなのです。
北海道では、12月から3月までは、基本的に洗濯物は、室内に干す習慣（というより気象条件）があるのです。
おわかりでしょう？
私のマンションでは、長い冬が明けた4月に足場を架けて、改修工事の終わる7月まで、いわば冬ごもりを続けてもらったのです。
洗濯もの干しについて、このマンションでのトラブルは皆無でした。
北海道のひとは、じつに忍耐強いのです。
答えになっていませんよね。
困りました。
妻にアイディアの応援を頼んでみました。
いずれにしても、１０年に１度の大改修なので、その期間中は、通常の生活を続けることは不可能なのです。
そのことについて、ひたすら、理解を得られるように、広報活動をするしかないと思います。
前段の半分は笑い話ですが、土地が変われば文化も変わるのです。
北海道の暮らしから学べることがあったら、謙虚に耳を傾けてくださいね。
Ｑ＆A 「ＨＰのステップ編で、2社の見積金額が大きく開いていたのに、最後に120万円の差になった理由は？」
質 問
（熊本市 Ｍ．Ｋ．さんより）
ＨＰの内容に関しての質問
ステップ編の、年表を読んでいくと、
1997年6月に、北海道塗装からの見積 約 3180万円とあり、
1997年8月に、札幌塗装工芸 約 4250万円となっています。
当初の見積もりの差、約 1000万円以上ありますね。
がどうやって、
1997年10月24日の理事会では、約 120万円の差になったんですか？
高いほうが安くなったのでしょうか、安いほうが高くなったのでしょうか
差し支えなければ教えていただけないでしょうか？
確かに修繕工事は、金額だけできめる問題ではないと思います。
又私のマンションでもそうでありたいと思います。
しかし、１０００万円という差のままでは、まず説得不可能と思います。
100万円程度の差とは、まさに、桁が違います。
私のマンションでも同様なことは、おきる可能性がありますので
失礼とは思いますが、質問します。
回 答
ＨＰのなかで、本来は、この部分（見積金額を詰めるプロセス）が、いちばん具体的で、なまなましい話になると思っていました。
じつは、100の能書きより、ひとつのノウハウこそ、個人のホームページの真骨頂だ、とも。
ただ、自分で決めた締め切りに対して、大突貫工事だったため、とりあえずそこをカットして進みました。
勇み足があると、当時の窓口だった札幌マンション販売（仮名）のＨ室長さんや、施工業者の札幌塗装工芸（仮名）のＳさんに、迷惑を掛けると思ったからです。
このマンションの大規模修繕も、ほぼ完了を迎えました。
私の気持ちも、ようやく落ち着いてきましたので、お答えしたいと思います。
まず、ステップ編の「年表」の
1997年8月 経過報告の中にある、「改修設計比較表」を、お読みください。
2社から提出された、「提案型見積書」の内容を、表にまとめてあります。
ここでは、2社の見積内容も、数量も、全く違っています。
この段階での、金額の比較（1000万円の差）は、意味がないのです。
その後、ステップ編の「年表」の、「私見 あちらを立てればこちらが立たず……」のあとの
1997年9月 理事会にて、「改修工事仕様書」を説明
とあります。
ここで、はじめて、2社に対して、「共通の見積条件」を提示したことになります。
その結果、最終見積提出（1997.10.24）では、
北海道塗装 3480万+消費税 つまり初回提出から、300万アップ
札幌塗装工芸 3600万+消費税 つまり初回提出から、650万ダウン
となりました。
この理由（プロセス）を、いずれＨＰで、なるべくわかりやすくご説明したいのですが、ここでは、ポイントだけお話しします。
まず、第一
初回提出は、改修の内容が全く違うので、金額の差は当然です。
今日のメールの冒頭の、ゼネコンの工期の話と同じです。
北海道塗装が、最終提出で300万円アップしたのは、提案の内容に比べて、「改修工事仕様書」のほうが厳しかったからです。
同様に、札幌塗装工芸が、650万円ダウンしたのは、提案の内容よりも、仕様を落としたからです。
具体的に言うと、いちばん大きく変更したのは、屋上防水を全面改修したいという提案に対し、
部分改修にとどめて、５年程度の「延命策」をとることにしたため、400万円ほど減額しました。
第二
もうひとつ、具体的に、例を上げましょう。
見積書のさいしょに、仮設工事という項目があります。
仮設工事は、文字通り、工事が終われば消えてなくなるものですから、安いほど、良いのです。
その代表は、外部足場です。
今回の、私たちのマンションの改修工事では、約600万円以上が外部足場の費用です。
しかし外部足場を、いい加減に架けると安全性などに問題を生じますから、こればかりは、安い程良いとは言えないのです。
ところが、見積書には、管理組合として提案できる項目が、たくさんあるのです。
「仮設事務所」は、集会室を使いなさいといえば、設置費用は、ゼロです。
「仮設電気・水道料金」も、使っただけ実費精算とし、管理組合が負担する形にした方が、普通は安くなります。
工事車両の「駐車場料金」も、ばかになりません。
入居者が通勤に使う車輌の駐車スペースは、日中は空いてしまいます。
この駐車スペースを、入居者と話し合って、業者に安く提供することが出来れば、無駄な経費が落ちます。
要するに、見積書の中身を「主婦感覚」でチェックすれば、100万くらい落とすことは、不可能ではありません。
仮設工事は、納得いくまで、数字の根拠をただすべきです。
これは、専門家でなくても、できます。
第三
裏技を、ひとつだけ、紹介します。
私のマンションは、ＪＲの駅から正面に見えるので、工事中の足場は、たいへん目立ちます。
施工業者に対し、「塗料メーカー・工法」の宣伝看板を掲示させたらどうかと、提案しました。
駅前の一等地なので、宣伝料を徴収しても、乗ってくるのではないか、と。
メーカーは、乗ってきて、この現場で採用した工法の看板を、足場の最上段に掲げました。
ただ、広告料が取れたかどうかは、あえて確認していません。
……そういう、5万円、10万円の積み重ねで、650万円をダウンさせました。
この話は、いずれ本編に組み込んでアップロードします。
貴重なご質問を、ありがとうごさいました。
質 問
（熊本市 Ｍ．Ｋ．さんより）
大規模修繕をするときに、どこか役所に、 許可申請をすることが必要ですか？
警察や、消防署とか、保健所とか、町内会とか？
回 答
お答えします。
いわゆる増築や模様替えをともなわない、一般的な大規模修繕には、基本的に官庁への申請は不要です。
ただし、役所への申請が、全くないわけではなく、一般論として、大規模修繕に関わる手続きとして考えられるのは、
第一に、足場の設置届が、労働基準監督署に。
第二に、その足場を組むために、歩道などの一部を借りる必要があるときは、道路占用許可申請を、道路を管轄している役所（県または市）に提出します。
（許可を受けた旨の表示義務もあり。）
これには道路占用料金が必要になりますので、見積書（共通仮設費）にも反映されます。
また、道路を借りて、クレーンでの荷揚げ作業などがあると、道路使用許可申請が、発生します。
いずれも、施工業者が書類を作成しますので、煩わしいことはありませんが、道路占用許可申請書は、発注者（管理組合理事長）の印鑑が必要です。
質 問
（熊本市 Ｍ．Ｋ．さんより）
ところで、当マンションでは、4年前の平成6年に、社団法人 高層住宅管理業協会 マンション保全センターにて、建物診断を受けました。
問題は、その平成6年の診断が有効かどうかです。
内容はスキャナを持っていないので、メールで送ることはできませんが、
です。判断するのに、 必要なものがあったら 教えてください。
新たに診断をすべきか？ 業者を探して施工を前提として診断を頼むか？ 協会に聞いてみるか？ （当時の担当者は辞めてしまったらしい）
率直な意見を 聞かせてください。
回 答
前半の答えは、簡単です。 率直に言って、診断の結果を活用できる限度は、診断日から1年間がせいぜいでしょう。
私のマンションも、昨年（平成9年5月から7月にかけて、診断を実施しましたが、施工業者は、「1年経つと、ひび割れも多くなっているし、鉄筋爆裂も増えている。」と言っています。バルコニー床の痛み具合も、進みました。
ですから、4年前の診断で修繕の仕様書を作ったから、その仕様で見積を徴収しようというなら無謀です。
私なら、そういう見積条件を施工業者に持ちかけてみて、疑問も感じずに見積を作るような業者はふるい落とすでしょう。
本文に書いたかも知れませんが、私のマンションを担当した改修設計部長は「他人の作った改修設計書では、見積もりません。」と断言しています。
私は、その姿勢に思わず手を打ったし、少なくとも彼のことばに、改修というものに対する見識を、感じました。
ですから、私の答えは「業者を捜して施工を前提として診断を頼む。」になります。
ただし、私は熊本の施工事情を知らずに、求められるままに私見を述べていますので、くれぐれも鵜呑みになさらぬよう。
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