マンション大規模修繕についての Ｑ＆Ａ ア・ラ・カルト | |
 |
8/26 Ｑ＆A 業者選定のプロセスについて、意見を求めたい |
|
9/8 Ｑ＆A 「業者選定のプロセスについて、意見を求めたい」その２ |
|
9/24 Ｑ＆A 「業者選定のプロセスについて、意見を求めたい」その３ |
マンション大規模修繕についての Ｑ＆Ａ ア・ラ・カルト | |
|
8/26 Ｑ＆A 業者選定のプロセスについて、意見を求めたい |
|
9/8 Ｑ＆A 「業者選定のプロセスについて、意見を求めたい」その２ |
|
9/24 Ｑ＆A 「業者選定のプロセスについて、意見を求めたい」その３ |
Ｑ＆A 業者選定のプロセスについて、意見を求めたい （1998.8.26）
質 問
（東大阪市 Ｔ．Ｙ．さんより）
前回のメール以降、ゆっくり机を暖めるヒマがありませんでした。
今晩は、やっと時間が取れました。
こんな時間のない（サラーリーマンの）自分が、これから改修工事の専門部会長として、本当にやっていけるのか心配です。
さて、8月9日に開催しました入札業者に対するヒアリング会の結果
を簡単に書いておきます。
● 専門部会側の出席者数 → ２棟合わせて約２０名（出席率５０％）
＜既に夏季休暇で留守にしている家庭も多々あったようです＞
● 採点結果
プレゼン度 質疑応答度 合計点
Ａ社 ２７６ ２６９ ５４５ （改修専門会社）
Ｂ社 ２３７ ２５１ ４８８ （改修専門会社）
Ｃ社 ２６５ ２７２ ５３７ （大手ゼネコン）
＜数値は、各人の採点の単純総和＞
となりました。
結局、プレゼンテーションが旨く、弁舌 巧みな業者が良い採点を集めたようですが、多数の意見を定量的にまとめると、感覚的な内容とほぼ一致すると言うのが皆さんの（後での）意見 でした。
それから、各社の見積り価格ですが、上記の結果とは、逆の順位となっているのです。したがって、ここから我々は悩まなければならいようです。
寺地さんも書いておられたように、価格の面が最も説得性は高いのですが、本当に価格だけで決定して良いのだろうかと。
勿論、上記の結果は参考データとして考慮する予定ですが、（全専門部会員は）今は混沌としている状態です。
とは、言え時間の余裕もなく、９月中には決定する必要があります。
→ （決定に際して）更に何か良い知恵はありませんか？
話しは変りますが、私の田舎は（長崎でも）あの雲仙のふもとであり、今回は、普賢岳のそば迄登って来ました。
そこには、既に青い草が咲き出しており、これが自然の回復力なんだと、あらためて驚嘆しました。
我がマンションも勝手に回復してくれたら有り難いのですが。
それでは、また報告致します。
＜注＞ Ｃ社とは、今や株価が暴落している、****社です。
この会社は、専門家の寺地さんからみて、今後大丈夫でしょうか？
回 答 （98/9/5）
現場（帯広）の通信環境が、整わず、ちょっと不便をしています。
9月9日に、ＩＳＤＮに切り替えるので、それからは、今以上に快適でしょう。
きょうは、週末帰省中の自宅からです。
＞これから改修工事の専門部会長として、本当にやっていけるのか心配です。
みなさん、おなじような事をおっしゃいます。
じつは、会長は号令を掛けるだけでいいのです。
そのために、専門部会員に、一人でも実務家を見つけてください。
どうしても、そういうスタッフが欲しいですね。
第一に、なんとしても、現場見学会を仕掛けるべきでしょう
各社に話をすれば、バスを仕立ててくれると思います。
じっさいに、今年、または昨年改修をした現場を見せて貰うことです。
そして、かならず、入居者（理事さんである必要はない）の声も聞くべきです。
その会社が、工事中、いったい何枚のお知らせを配布したかも確認してください。
わたしのマンションでは、着工時に20ページの案内と、ほぼ毎週、全部で15枚以上の案内（工事のお知らせ）を配布しました。
弁舌巧みで、なおかつじっさいの工事の心証が良いなら、お任せして良いのでは？
もちろん、話術が巧みでなくとも、じっさいの仕事ぶりが良ければ、そして、安ければ、何の問題もないと思います。
住民の皆さんが、一番不安なのは、工事の情報が流れてこないことです。
そこを、完璧にフォローしてくれる会社でないと、専門部会の皆さんも、大変です。
＞ Ｃ社とは、今や株価が暴落している、****です。
この会社は、専門家の寺地さんからみて、今後大丈夫でしょうか？
ごめんなさい。
私は、現場の施工担当者で、企業の診断の専門家ではありません。
北海道でも、***工業が、去年の11月に、倒産を騒がれながら、すでに10カ月生き延びております。
こういう話は、なんとも言えません。
前払い金なしで、あくまで出来高に応じて支払う形にすれば、問題はないかも知れません。
でも、支払った金が、ゼネコンから下請けさんにわたる前に、倒産してしまったら、下請けさんが倒れます。
そういう可能性があるということは、否定できませんね。
敢えて、危ない橋を渡ることはないように思いますが、いろいろな事情がおありでしょうね。
帯広に戻って、インターネットの環境整備が整ったら、またメールを差し上げます。
では、また
Ｑ＆A 「業者選定のプロセスについて、意見を求めたい」その２ （1998.9.8）
質 問
（東大阪市 Ｔ．Ｙ．さんより）
大阪も、ここ数日、朝夕は冷え込んできました。
お仕事も、大変ですネ。工事監理の業務を、よく務められたと感心しています。
他の役員さんに、寺地さんの事を紹介したら、このような方がおられれば、どれほど心強いだろうかと、ため息をついていました。
当方の元請けの管理会社の事をまだ書いていなかったので、少し 紹介しておきます。
現在、私共のマンションは、売り主でもある（株）Ｒ**の子会社の（株）Ｃ**社に、管理業務を委託しています。
この会社は、新築入居以来１０年の付き合いになりますが、特にトラブルもなく、私の見た目では、大変良くやってくれている会社だと思っています。
また、同社にとっても最大のマンモスマンション（1000世帯）ゆえに、それなりの対応をとって頂いているのでしょう。
したがって、今回の改修工事の監理業務は、全面的に同社に任せる事にしました。
なお、管理会社としての業務体制は、各棟担当の管理人さんが合計で６人、主任さんが１人、及び、女性事務員さんが１人、管理棟に常時詰めておられます（夜間は、当直制）。
> 第一に、なんとしても、現場見学会を仕掛けるべきでしょう。
> 各社に話をすれば、バスを仕立ててくれると思います。
> じっさいに、今年、または昨年改修をした現場を見せて貰うことです。
これは、既に２回ほど現地見学を行いました。
前記しました管理会社が監理し、ちょうど施工している（当方マンションと一棟の規模が同規模の）工事現場、及び完成後を是非見てくれとの事で段取りを付けてもらったのです。
なお、その時の工事業者は、今回の選定業者の中に残っています。 ＜注： *****社＞
> そして、かならず、入居者（理事さんである必要はない）の声も聞くべき
> です。 その会社が、工事中、いったい何枚のお知らせを配布したかも
> 確認してください。
先方のマンションの管理会社が同じと言う事で、先方の管理組合さんに手配頂き、集会所を御借りして、種々意見を聞く場を設けてくれました。
その時、私たちが質問した内容は、工事中の不便さとか、困った問題などに集中し、業者選定に関しては、あまり突っ込んで聞かなかったように思います。
＜この点だけ抜けてましたネ＞
先日、９月６日に専門部会を開催しました。
先にお知らせしたヒアリング会の内容と、見積り価格、及び、その後業者に質問していた内容に対する回答を見比べ、３社を比較したのですが、結論は持ち越しました。
もう一度、ヒアリング会の採点結果を（今度は詳細に）お知らせしておきます。
| ■ プレゼンテーション評価 | Ａ社 | Ｂ社 | Ｃ社 |
| (1) 工事に対する意気込み度 | ７７ | ６１ | ７６ |
| (2) 自社技術の自信度（安心感） | ６８ | ６３ | ６４ |
| (3) 雰囲気としての誠実度 | ６８ | ６０ | ６５ |
| (4) 全体としての評価度 | ６３ | ５３ | ６０ |
| 【小 計】 | ２７６ | ２３７ | ２６５ |
| ■ 質疑応答 評価 | |||
| (1) 工事技術に対する回答度 | ７０ | ６７ | ６５ |
| (2) 工事運営に対する回答度 | ７０ | ６１ | ６９ |
| (3) 工事安全に対する回答度 | ６９ | ６４ | ７０ |
| (4) 全体としての満足な回答度 | ６０ | ５９ | ６８ |
| 【小 計】 | ２６９ | ２５１ | ２７２ |
| 【総合点】 | ５４５ | ４８８ | ５３７ |
となっています。
それで、皆さんの意見を集約すると以下のようになりました。
【Ａ社】 プレゼンの評価ポイントは一番高く意気込みも良く感じられた。
また、業界での実績もあり安定しているようである。しかし、値段が（3社では）高い。
また、他の２社に比べ、我々とは全く馴染みがなく、その点が不安である。
【Ｂ社】 これまで、約４年毎の鉄部塗装は、一手に引き受けてくれていた会社であり、我々とは馴染みの会社。
また、誠実性がある事も実績として良く知っている。見積り値も、そこそこに値引きしてくれていた。
しかしながら、今回のヒアリングでは、全く意気込みが感じられなかった。
特に、工事を進めるに従って発生した場合の予算外費用については、殆どサービスは認められないとの
（予想外の）回答に全員ががっかりした。
【Ｃ社】 当マンションの建築会社であり、何が何でもやらせてくれ、との意気込みが感じられた。価格も一番安く入札してくれた。
また、管理（監理）会社が知っている限りでも、破格の見積りと条件をだしてくれているとの事。
但し、親会社（ゼネコン）の経営状態が危ぶまれている点が最も気になる点。
（前回ゼネコンと書きましたが、その子会社でリフォーム専門会社です）
なお、その点は、この会社に単刀直入に聞きましたが、当社自身は好調であり、もし親会社が倒産しても、２５％の持ち株比率であまり影響はない、との回答でした。
ここから寺地さんに質問ですが、
上記の雰囲気から、Ｃ社が最も有力ですが、もしＣ社に決めて工事が始まり、途中親会社が倒産し（あまり影響はないと言ってますが、何らかの余波はあると思うのですが）、工事が途中でストップしてしまうケースが発生するのでしょうか？
現場をほったらかしにされるのが一番困るし例え再開したとしても、遅れが生じるのではないでしょうか？
また、殆ど下請けに回すと思いますが、その下請け会社の立場として、こう言う事態が発生した場合、どういう行動をとるのでしょうか？
元請けに立って頂く、監理会社には、何を求めておけばよいのでしょうか？
（施工会社は我々が選ぶので、監理会社は立場上、その責任はなくなってしまうのでしょうか？）
上記の内容を含め、『危機管理』として、予めどのような手を打っておけば良いでしょうか？
以上、長文になってしまいました。また、お忙しい処を、沢山の質問を出してしまいました。本当に申しわけありません。
それでは、こらから北海道は（私どもに想像出来ませんが）より寒くなっていくかと思います。御身体を御自愛し頑張って下さい。
回 答 （98/9/19）
お久しぶりです。
ずっと気になっていた、返信を打ちます。
上記の雰囲気から、Ｃ社が最も有力ですが、もしＣ社に決めて工事が始まり、途中親会社が倒産し
（あまり影響はないと言ってますが、何らかの余波はあると思うのですが）、
工事が途中でストップしてしまうケースが発生するのでしょうか？
現場をほったらかしにされるのが一番困るし例え再開したとしても、遅れが生じるのではないでしょうか？
私の個人的な、しかし具体的な経験を書きます。
５年ほど前に、関西の某ゼネコンが倒産しました。
負債総額は、数千億円だったと記憶しております。
私は、そのころ東京の多摩地区で、住宅・都市整備公団の仕事をしていました。
同じ敷地内に、その倒産したゼネコンの受け持ち工区があり、杭打ち工事が終わったところで、２カ月工事がストップ。
その後、保証会社（注）の建設会社があとを引継ぎ、施工を再開しました。
引き継いだ建設会社は、２カ月の遅れを取り戻すために、大突貫工事を余儀なくされました。
（注）保証会社というのは、公共工事のときに要求される、ゼネコンの相互保証システムです。
要するに、契約したゼネコンが、倒産その他の事情で、施工不能になったら、別のゼネコンが、その後の工事の継続と完成を保証するというシステムです。
通常、同規模の会社どうしが、「お互い様」で、保証しあいます。
ところが、この制度は談合を生む温床になるという批判が起こり、制度そのものの見直しがされています。
これはゼネコンそのものの話で、まぎれもない実話ですから、ゼネコンが倒産すると、こういうことが現実に起こります。
私の経験では、「あまり影響はない」という「言葉」は無力です。
さいわい、そちらには優秀な監理会社がついていますから、法的な裏付けのある、契約条項を盛り込むべきでしょう。
こういうことのために、監理会社があるのだと、理事長さんとしては、悠然と構えて、指示を出したらいかがでしょうか。
具体的に、どういう条項を盛り込めば良いのか、書きながら、考えてみましょう。
まず、私のHPのステップ編の後半にも、似たような話が出てきます。
わたしのところでは、前渡金をゼロとし、あくまで出来高に対する結果支払いとすることで、万一のことがあって工期が延びたにしても、財布の紐だけは堅く押さえておこうという発想をしました。
私が、監理者の立場なら、具体的にどのような手を打つか、と考えてみます。
１．まず、C社との契約前に、協力業者リストを提出させます。
２．Ｃ社と、協力業者の代表者を全員集め、万一に備えて、念書を書いてもらいます。
つまり、Ｃ社に万一のことがあったときは、監理会社の指示により、協力して大規模修繕に当たるという趣旨の念書です。
３．また、そのような事態に陥った時は、管理組合から各協力業者に直接支払う主旨の、協力業者に対する確約書を発行します。
４．ただ、問題は、監理会社のスタッフが、ゼネコンの仕事を代行することができるかどうかです。
ここまで考えてきて、閃きました。
C社に万一のことがあったら、Ｃ社の現場担当者は、失業します。
その現場責任者に対し、万一のときは、最後まで工事を遂行し、上記の２．３．の業務を行ってもらえるように、現場責任者個人から念書を貰うという手があります。
こんなことを書くと、「法律の専門家」から笑われそうですが、わたしが理事長なら、それくらいのことを断行します。
とにかく、「あまり影響はない」などという言葉には何の根拠もありません。
はんこをついた、法律的に影響力のある、何らかの文書を取り交わす必要があります。
（その先は、法律の専門家に、聞いてください。）
> また、殆ど下請けに回すと思いますが、その下請け会社の立場として、
> こう言う事態が発生した場合、どういう行動をとるのでしょうか？
>
> 元請けに立って頂く、監理会社には、何を求めておけばよいのでしょうか？
（施工会社は我々が選ぶので、監理会社は立場上、その責任はなくなってしまうのでしょうか？）
>
> 上記の内容を含め、『危機管理』として、予めどのような手を打っておけ
> ば良いでしょうか？
先に述べたような対策が、危機管理と呼べるかどうか自信がありません。
いちおう、確認をしておきたいのですが、
マンションの管理会社は、「Ｃ***社」ですね。
その会社に、工事監理を委託しようとされているのですね？
当たり前のことを確認するようで、申し訳ないのですが、
Ｃ****社には、工事監理を専門にするセクションがあると 理解してよろしいのですね？
当然、１級建築士や、１級建築施工管理技士が、常駐または巡回するという打合せができていますね？
工事監理委託契約書の案は、提出されていますか？
あなたのお書きになっている、中段の部分、
施工会社は我々が選ぶので、監理会社は立場上、その責任はなくなってしまうのでしょうか？
ということばが、たいへん気になります。
これまでのところ、監理会社は、どのようなアドバイスをしてくれたのでしょう？
それとも、施工会社を決めてから、監理を委託する心づもりでしょうか？
監理委託費用はいかほどでしょうか？
その代償に対して、どんな監理をしてもらいたいとお考えでしょうか？
危機管理ということで、敢えて、イヤな質問を重ねました。
失礼をお許し下さい。
ただ、これも個人的で生々しい話をひとつ書きます。
私のマンション修繕を担当した「札幌塗装工業」が、札幌市内の別なマンションで、あるマンション管理会社の監理のもとで、現在大規模修繕を行っています。
４千万規模の修繕で、管理会社の監理委託費用は、８％だそうです。
ところが、監理委託項目としてマンションから要求されている書類は、すべて「札幌塗装工業」が作成し、監理日報や、入居者へのお知らせ文書も、すべて同様です。
「監理者」の１級建築士は、週に一度現場に顔を出し、理事長に挨拶して、そそくさといなくなってしまうとのこと。
何のための監理だろうか、と「札幌塗装工業」の工事部長の嘆き。
「マンションの住人が、つくづくかわいそうだ（カネをどぶに捨てているようなもの）」と。
もう一つの実例です。
これも、札幌市内大手の管理会社の例。
その会社の、工事監理部門は、某ゼネコンの退職者だそうです。
このひとは、必ず毎日、自分が担当するいくつかの現場を巡回し、とくに安全面をチェックし、日報を書き、きちんと理事長に報告しているとのこと。
工事監理とはなんぞやというイメージは、私のＨＰの、「監理者からのお知らせ」を読んでいただいて、おわかりかと思います。
修繕の監理は、新築の監理とは全く違うノウハウがあると、実感しました。
Ｃ****社の担当者が、有能かつ誠実な方であることを心から願わずにはいられません。
なんだか、冗漫なメールになってしまいました。
やはり、私は技術屋なので、法律がらみの話は、苦手です。
ただ、工事監理委託契約については、いろいろと参考書も出ています。
また、東京都江東区のＨさんが、大規模修繕に関して、たいへん貴重な記録を公開されました。
http://www.netjoy.ne.jp/~hasebe/renew です。
このページは、次回の更新から、リンクいたします。
ようやく私も落ち着きましたので、
何かお役に立てることがあったら、お知らせ下さい。
Ｑ＆A 「業者選定のプロセスについて、意見を求めたい」その３ （1998.9.24）
質 問
（東大阪市 Ｔ．Ｙ．さんより）
たいへんな環境の中でのリプライを、本当にありがとうございます。
>C社に万一のことがあったら、Ｃ社の現場担当者が、責任を持って工事を
>遂行し、上記の２．３．の業務を行うという、個人の念書を貰う手があります。
上記のアドバイスは、非常に参考になります。 委員会及び管理組合に図ってみます。 さすがですネ！
監理会社には、完全な元請けになってもらおうかと考えています。
したがって、施工会社への支払いは、全て監理会社に任せるつもりです。
なお監理会社は、3期に分けて支払いを行うと言っています。
また、施工会社が倒れた時は、全て元請けとして責任をもって仕上げると言ってます。
委託費用は、手元に資料がないので概算でしか今お答えできませんが、約６５０万円ほどだったと記憶しています。
全体の工事費用が約８８００万円ほど（これも今あやふやですが）だったので総額９４５０万円ほどになろうかと思います。
したがって、約 ６.９％が監理費になる計算です。 ＜高いでしょうか？＞
勿論、６５０万円の根拠（殆どが管理日数に日当を掛けたもの）を出してくれていますが、監理会社には、果たしてその根拠自身が、一般世間の相場と比べてどうなのか？ の資料を提出するように要請しています。 別途、この内訳（根拠とやら）をお知らせします。
>危機管理ということで、敢えて、イヤな質問を重ねました。
>失礼をお許し下さい。
いえいえ、率直な御意見で感謝しています。
今回のアドバイスは、大いに参考になります。
> 信じられないでしょうが、今日からストーブを点火しました。
> 急に秋の風に変わってしまった帯広より
そうですね。本当に信じられません。 大阪では昨夜もクーラーを入れて寝ました。（台風の影響で南からの温風が吹いたみたいです）
単身赴任との事ですが、風邪をひかれないよう、頑張って下さい。
それでは、また宜しくお願いします。
回 答 （98/9/25）
きょう、メール（コメント）をいただき、過分な評価をしていただき、お役に立ててよかったと思いました。
私の、発想は、教科書に載っていたモノでもないし、企業の危機管理の専門家に聞いたモノでもありません。
（法律の専門家が見たら、何の法的根拠もない、と眉をしかめるかも知れません。）
ただ、自分がこの局面で理事長の立場ならどうするだろう？
と問いかけたとき、自然にわき上がってきたアイディアを綴ったままです。
そのアイディアを、形にする仕事は、そちらの専門委員会の皆さんや、監理会社のスタッフにおまかせし、
さらに、現実的な形を模索していただければ良いのだろうと思っています。
結果として、どんな「危機管理対策」が固まるのか、こんどは、私が楽しみに待っています。
発想の種を蒔くことができましたから、それが、立派に実ることを、信じています。
今週末は、札幌に帰って家族と甘えてきます。
では、また。
回答への返信 （98/10/9）
寺地 様
こんにちわ〜、 東大阪の Ｔ．Ｙ．です。
当方の状況を簡単にお知らせしておきます。
10月４日に専門部会を開催し、Ｈ社を理事会（棟委員会）へ推薦する事に決定しました。理由としては、
●価格的にすべての計画内容を網羅出来ている事。
●取組み姿勢が、他社を圧倒している事。
●新築時の施工会社であり継続性がある事。
●実績が豊富である事。 と言ったところです。
それから、最も懸念している施工会社が倒産した場合の件ですが元請けとなって頂く監理会社より、次の念書を頂きました
（要約だけ書きます）。
但し、これが法的にどれほど有効かは、確認しておく必要がありますが。
１ 費用について → 工事契約は、あくまで管理組合と、監理会社との請負契約なので、万が一、施工会社が倒産し、工事継続の為に別途いかなる費用が発生したとしても、追加費用は一切ない。
２ 工事期間について → 施工会社が倒産し、工事の継続が不可能となった場合、監理会社の責任で直ちに他の施工会社による継続の手配を行う。
但し、中止から再開までに約１ヶ月の期間を要する可能性がある。
という内容です。何か他にも書いて貰っておく必要な内容はありませんでしょうか？
いずれにせよ、この後１０月２５日に理事会に提出し、更に１１月１４日（土）に臨時総会を開催する予定で進める事にしています。
現在、総会用資料の作成に入りましたが、寺地さんが紹介しておられる『大規模修繕についての検討結果報告書』を参考にしたいと思っています。
他に何かアドバイスがありましたら、宜しくお願いします。
それでは、また。
今回更新のコメント （98/11/8記）
1998年8月15日に更新してから、10月9日までにいただいた、マンション関連のメール総数は、14人の方から、合計 58通。
平均して、毎日1通のメールを受信したことになる。
8月21日から、帯広に単身赴任し、仮設事務所に電話を引き、ＩＳＤＮに切り替え、通信の環境が整ったのは、9月9日。
その間は、たいへんな不便をし、おまけにマシントラブルにも見舞われて、返事を差し上げねばならないメールがたまる一方だった。
そんなわけで、ホームページの更新作業に手を付けることが、まったくできなかった。
今回紹介したような、たいへんに難しい質問も寄せられて、立ち往生することもしばしばだった。
「それは私の専門外です」と、質問を回避することを、まったく考えなかったわけではない。
しかし、メールをくださった方に、何か言って上げられることはないのか？ という私なりの熱意は、相手の方に伝わったように思う。
多くの人にとって、法律の専門家を求めて、弁護士事務所のドアを叩くことは、並外れた勇気がいる。
もちろん、建築の専門家を求めて、見知らぬ設計事務所のドアを叩くことも、同じように勇気がいる。
浜管ネット（横浜マンション管理組合ネットワーク）のような組織を活用できる環境にあるひとは、どんどん活用したらよい。
でも、大都市をちょっと離れたら、実体は情報過疎という状況なのだとも思う。
我が札幌とて、例外ではない。
気軽に 専門家に 尋ねること。
気軽に 専門家が 答えること。
とても簡単なキャッチボールのように思えるのだけれど。
インターネットという手段・電子メールという手段の簡便性が、世の中を確実に変えていくだろうという実感が、たしかな手応えとして、芽生えつつある。
前回のメール往来で、Ｑ＆Ａコーナーを独占した、熊本のＭ．Ｋ．さんとのメールの応酬は、今回はお休みをいただいた。
（Ｍ．Ｋ．さんとは、この期間も、大量のメールをやりとりしていることを、ここに明記しておきたい。）
以上、10月9日までのメール往来の一部を、やっとの思いで、11月13日更新作業により、公開にこぎつけた。
 |
| メールメニューへ |
